586_182820 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4037/10 Москва 7 сентября 2010 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума:
Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Никифорова С.Б., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Хачикяна А.М., Юхнея М.Ф. – рассмотрел заявление индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. (истца) – Гайфуллин А.И.
Заслушав и обсудив доклад судьи Хачикяна А.М. и объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Галиуллин И.Н.
(далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к «Автошкола обществу с Всероссийского ограниченной общества ответственностью автомобилистов» (далее – общество) о взыскании 38 411 рублей 45 копеек долга и 11 715 рублей 50 копеек пеней за период с 20.03.2008 по 11.07.2009.
Исковое требование основано на положениях статей 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано неисполнением обществом обязательств по договору аренды от 24.01.2008 (далее – договор аренды).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.02.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
Названные судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора предпринимателя на аренды объект переход аренды не права был собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, а следовательно, у него отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости.
3 В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и принять по делу новый судебный акт.
В отзыве на заявление общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя предпринимателя, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу:
г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер «А», сроком с 24.01.2008 по 24.01.2011. Помещения по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование арендатору.
Право собственности предпринимателя на указанные помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 21.09.2007 № 114, заключенному с муниципальным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того обстоятельства, что договор аренды подписан сторонами до возникновения у предпринимателя права собственности на сдаваемые им в аренду помещения, а поскольку в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду 4 принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду, договор является ничтожным.
Таким образом, суды признали дату подписания сторонами договора аренды моментом его заключения.
Однако согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» определено, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики Федерального разрешения закона «О споров, связанных государственной с применением регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Между тем в пункте 2.2 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, то есть он вступил в силу с 11.03.2008.
5 Принимая во внимание, что на момент регистрации договора аренды арендодатель являлся собственником арендуемых помещений, сторонами определен момент вступления в силу договора и период с даты подписания договора до его регистрации в расчет задолженности по арендной плате не включается, договор аренды следует признать заключенным в полном соответствии с действующим законодательством, а исковое требование – подлежащим удовлетворению.
При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу отменить.
Требование индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н.
удовлетворить.
6 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автошкола Всероссийского общества автомобилистов» в пользу индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. 38 411 рублей 45 копеек долга и 11 715 рублей 50 копеек пеней.
Председательствующий А.А. Иванов