586_228100 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13534/10 Москва 8 февраля 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. – рассмотрел «НОМОС-БАНК» заявления и открытого государственной акционерного корпорации общества «Агентство по страхованию вкладов» – конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Московский капитал» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010 по делу № А45-25267/2009 и Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» – конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Московский капитал» (ответчика) – Иванов Д.С., Матвеев К.В., Салюк С.Н.;
от открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК» (ответчика) – Ганеева Н.В., Храпач О.А.;
от общества с ограниченной ответственностью «Радиус» (истца) – Албогачиев Т.Р., Горбатенко В.Ф.
Заслушав и обсудив доклад судьи Горячевой Ю.Ю., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Радиус» (далее – общество «Радиус», инвестор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области ответственностью с иском к обществу «ПромЭнергоПрогресс» «ПромЭнергоПрогресс», застройщик) и с (далее открытому ограниченной – общество акционерному обществу «НОМОС-БАНК» (далее – банк «НОМОС-БАНК», банк) с требованиями:
о признании права на 53131/1000000 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства – административное здание с подземной автостоянкой со следующими характеристиками: общая площадь застройки 1398,7 кв. метра, процент готовности – 7%, инвентарный номер 35Н:175, литер А, подземная этажность 1, кадастровый номер 54-54-01/439/2007-221, расположенное по адресу:
г. Новосибирск, ул. Кавалерийская (далее – объект незавершенного строительства, спорное здание);
3 о признании права на 53131/1000000 долю в праве собственности на земельный участок площадью 4 613 кв. метров с кадастровым номером 54:35:032945:0029, расположенный примерно в 20 метрах по направлению на запад от ориентира жилой дом с офисами, подземной автостоянкой, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. Кавалерийская, д. 3 (далее – земельный участок);
о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 18.06.2008 № Ю-03/08-Н-3/1 (далее – договор залога), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «Московский капитал» (далее – банк «Московский капитал») и обществом «ПромЭнергоПрогресс» в обеспечение обязательств последнего по договору кредитной линии от 18.06.2008 № Ю-06/18-Н (далее – договор кредитной линии) на сумму 700 000 000 рублей.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (в настоящее время – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области).
До принятия решения по существу спора Арбитражный суд Новосибирской области определением от 15.12.2009 привлек к участию в деле в качестве третьего ответчика государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» – конкурсного управляющего банком «Московский капитал» (далее – агентство по страхованию вкладов).
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме: признано право общества «Радиус» на 53131/1000000 долю в праве собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, признан 4 недействительным договор залога. Производство по делу в отношении агентства по страхованию вкладов прекращено.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 18.06.2010 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции банк «НОМОС-БАНК» и агентство по страхованию вкладов просят их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В отзыве на заявления и дополнении к нему общество «Радиус» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях, отзыве на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество «ПромЭнергоПрогресс», будучи застройщиком спорного здания, зарегистрировало за собой право собственности на этот объект незавершенного строительства и выкупленный под ним земельный участок, после чего предоставило названные объекты недвижимости в залог банку «Московский капитал» по договору залога, являвшемуся приложением к договору кредитной линии.
Агентство по страхованию вкладов, действуя в качестве конкурсного управляющего банком «Московский капитал», по договору от 19.12.2008 уступило банку «НОМОС-БАНК» права требования к обществу «ПромЭнергоПрогресс», обеспеченные залогом. Записи о том, что залогодержателем объекта незавершенного строительства и земельного 5 участка является банк «НОМОС-БАНК», внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр).
Агентство по страхованию вкладов и банк «НОМОС-БАНК» 13.10.2009 подписали соглашение об обратной уступке прав, однако не успели внести соответствующие записи в реестр, в связи с чем на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции залогодержателем оставался банк.
В свою очередь, общество «Радиус» на основании цепочки последовательных соглашений об уступке приобрело права инвестора по инвестиционному договору от 16.11.2007 № инвестиционный договор) на строительство 002/07 (далее – спорного здания, застройщиком которого выступало общество «ПромЭнергоПрогресс».
Инвестиционный договор содержал положения о долевой собственности его участников на объект незавершенного строительства, а также об обязанности застройщика зарегистрировать право инвестора на 53131/1000000 долю в праве собственности на этот объект при возникновении необходимости его регистрации и на аналогичную долю в праве собственности на земельный участок под названным объектом (пункты 5.1, 5.4, 5.5 договора).
В обоснование заявленных требований общество «Радиус» представило в суд документы о выполнении его правопредшественником инвестиционных обязательств, что обществом «ПромЭнергоПрогресс» было признано, равно как и право общества «Радиус» требовать исполнения иных условий инвестиционного договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции счел, что регистрация обществом «ПромЭнергоПрогресс» права индивидуальной собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок является нарушением обязательств по инвестиционному договору, препятствует возможности регистрации обществом «Радиус» своей доли в 6 праве собственности и осуществлению полномочий собственника.
Предъявленный обществом «Радиус» иск о признании права является в данном случае оспаривания надлежащим способом зарегистрированного защиты права его интересов собственности и общества «ПромЭнергоПрогресс» на объект незавершенного строительства и земельный участок, в связи с чем подлежит удовлетворению.
Поскольку суд пришел к выводу о незаконности регистрации обществом «ПромЭнергоПрогресс» права индивидуальной собственности на названные объекты недвижимости, он признал незаконным и договор залога этих объектов как заключенный в нарушение требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю на праве собственности.
Суд кассационной инстанции согласился с оценкой фактических обстоятельств, доводами, мотивами и правовыми выводами суда первой инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после соответствующих прав на эти объекты.
государственной регистрации 7 Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.
Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
В рассматриваемом деле общество «ПромЭнергоПрогресс» вопреки условиям инвестиционного договора зарегистрировало индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок соответственно в 2007 и 2008 годах и передало эти объекты банку «Московский капитал» в ипотеку в середине 2008 года.
А общество «Радиус» получило права требования по инвестиционному договору к обществу «ПромЭнергоПрогресс» на основании соглашения об уступке от 31.08.2009 № 3108/09.
Следовательно, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 Кодекса право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок у общества «Радиус» не возникло и у судов отсутствовали основания для признания за ним такого права.
Заявленное обществом «Радиус» требование о признании права подлежало рассмотрению судами как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности.
Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3, 59 – 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 8 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Кроме того, при рассмотрении спора суды не учли, что права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования – удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.
В данном же случае банк «НОМОС-БАНК», кредитуя строительство под залог объекта назавершенного строительства и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на указанные объекты в реестре, которые в силу закона являются единственным подтверждением существования зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное. В деле нет доказательств незарегистрированного того, что банк инвестиционного знал о существовании договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов.
В силу пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Поэтому условия инвестиционного договора и соглашений об уступке, заключенных без участия банка «НОМОС-БАНК», не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированных в реестре ипотеки и договора залога, удостоверяющих права банка как залогодержателя.
Учитывая изложенное, у судов не имелось правовых оснований для признания договора залога недействительным.
Между тем ошибочный вывод судов о недействительности этого договора в данном случае привел к рассмотрению иных заявленных по делу требований без учета подлежащих применению норм материального права.
9 При наличии ипотеки на объекты недвижимости предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации этих объектов в общую долевую собственность может быть реализовано только с соблюдением прав банка как залогодержателя.
На основании статьи 346 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Реализация условий инвестиционного договора о государственной регистрации общей долевой собственности на объекты недвижимости, находившиеся ранее в индивидуальной собственности и обремененные в этот период ипотекой, представляет собой распоряжение отданными в ипотеку объектами недвижимости и требует согласия залогодержателя.
Однако суд не выяснил, согласен ли банк «НОМОС-БАНК» как залогодержатель на передачу предметов залога (объекта незавершенного строительства и земельного участка) в общую долевую собственность обществ «ПромЭнергоПрогресс» и «Радиус», что влечет возникновение у них обязанностей солидарных залогодателей (статья 353 Кодекса).
Таким образом, оспариваемые судебные акты подлежат отмене и в части признания за обществом «Радиус» доли в праве собственности на объекты недвижимости.
Дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
10 Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктами 2 и 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010 по делу № А45-25267/2009 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по тому же делу отменить.
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Радиус» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 18.06.2008 № Ю-03/08-Н-3/1 отказать.
В остальной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.
Председательствующий А.А. Иванов 11 РЕЗЮМЕ по делу № 13534/10 Предусмотренное инвестиционным договором право инвестора требовать от застройщика государственной регистрации в общую долевую собственность объекта незавершенного строительства, уже зарегистрированного застройщиком за собой и отданного им в ипотеку, не влечет недействительности договора залога и может быть реализовано только с согласия залогодержателя.