586_268696 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 18168/10 Москва 25 июля 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего ‒ Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Лобко В.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. – рассмотрел заявление закрытого акционерного общества «МФК ДжамильКо» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010 по делу № А40-177253/09-89-1226, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.12.2010 по тому же делу.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 В заседании приняли участие представители:
от заявителя – закрытого акционерного общества «МФК ДжамильКо» (истца) – Блинова О.Я.;
от закрытого акционерного общества «МПС-СТАР» (ответчика) – Михайлова Ю.П., Устьянцева Е.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Лобко В.А. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Закрытое акционерное общество «МФК ДжамильКо» (далее – общество «МФК ДжамильКо») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «МПССТАР» (далее – общество «МПС-СТАР») о признании права аренды на нежилые помещения № III по паспорту БТИ (комнаты № 1, 2, 3) на первом этаже, общей площадью 122,5 кв. метра, расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры:
Москва, Столешников пер., д. 20/11) (далее – спорные помещения), на срок до 10.10.2024 и о государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9 к договору об аренде от 12.11.1997 № 228/С-97.
Общество «МПС-СТАР» предъявило встречное исковое заявление о выселении общества «МФК ДжамильКо» из указанных нежилых помещений.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010 в удовлетворении удовлетворен.
первоначального иска отказано, встречный иск 3 Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска оставлено без изменения, в части удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов отменено. В удовлетворении встречного иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 07.12.2010 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Общество «МФК ДжамильКо» в заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на нарушение судом кассационной инстанции норм процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В отзыве на заявление общество «МПС-СТАР» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между закрытым акционерным обществом «Моспромстрой» (арендодателем) и обществом «МФК ДжамильКо» (арендатором) 12.11.1997 заключен договор аренды № 228/С-97 (далее – договор аренды) спорных помещений.
Согласно пунктам 4.2, 4.3 данного договора срок аренды составлял 10 лет с даты, наступившей через три месяца после подписания акта передачи помещений.
Спорные помещения переданы арендатору по акту от 10.07.1998, срок аренды начал течь с 10.10.1998.
4 Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.
К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, в том числе дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9, которым внесены изменения в пункт 4.2 договора аренды, и приложение № 5 к нему. Названным соглашением изменен размер базовой арендной платы и продлен срок аренды до 10.10.2024.
Договор аренды был представлен в Московский комитет по регистрации прав (далее – регистрирующий орган) и 26.04.2000 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) за номером 77-01/00-10/200028484.
С 2002 по 2006 год дополнительными соглашениями, прошедшими государственную регистрацию, стороны изменяли размер ежегодной базовой арендной платы.
Право собственности на здание, в котором расположены спорные помещения, 15.03.2007 перешло к обществу «МПС-СТАР». С этого момента на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ‒ Кодекс) данное общество выступает в качестве арендодателя по договору аренды.
Письмом арендатору, от что 24.09.2009 договор общество аренды «МПС-СТАР» зарегистрирован в сообщило реестре с первоначальным сроком его действия, то есть до 10.10.2008, а так как срок аренды истек и арендатор продолжает пользоваться помещениями, договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса считается возобновленным на неопределенный срок. Сославшись на пункт 3 статьи 450 и пункт 2 статьи 610 Кодекса, общество «МПС-СТАР» уведомило об отказе от 5 договора аренды и потребовало в трехмесячный срок с момента получения письма возвратить арендованные помещения.
Общество «МФК ДжамильКо» считало, что договор аренды продлен до 2024 года, поэтому, получив письмо общества «МПС-СТАР», а затем (16.10.2009) выписку из реестра, из которой следовало, что договор зарегистрирован со сроком аренды до 10.10.2008, и учитывая неясность в том, является ли соглашение от 31.03.2000 № 9 зарегистрированным, в ноябре 2009 года обратилось в управление Росреестра по Москве за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9, о чем уведомило общество «МПС-СТАР».
Регистрирующий орган 18.12.2009 приостановил государственную регистрацию дополнительного соглашения в связи с отсутствием учредительных документов общества «МПС-СТАР», непредставлением второго подлинного экземпляра соглашения и имеющейся информацией об отсутствии у собственника помещений намерения регистрировать обременение его права.
В декабре 2009 года общество «МПС-СТАР» сообщило арендатору, что считает договор аренды расторгнутым с 30.12.2009, а государственную регистрацию дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9 в отсутствие его воли невозможной.
Общество «МФК ДжамильКо» 30.12.2009 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что общество «МПС-СТАР» не вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, так как срок его действия истекает в 2024 году, дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 стороны фактически исполняли и арендодатель неправомерно уклоняется от государственной регистрации этого соглашения.
При рассмотрении дела суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, и подписано после вступления в силу Закона о государственной 6 регистрации, с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и пункта 1 статьи 26 названного Закона оно подлежало государственной регистрации.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск о выселении, суд исходил из того, что договор аренды зарегистрирован совместно с дополнительным соглашением от 26.05.1999 № 7, дополнениями и изменениями от 27.03.2000, о чем на титульном листе договора имеется соответствующая отметка регистрирующего органа. Дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 к договору аренды не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на момент государственной регистрации договора аренды, ни позднее и считается незаключенным.
В связи с этим суд сделал вывод, что срок аренды истек 10.10.2008 и договор в соответствии со статьей 621 Кодекса считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и общество «МПС-СТАР» было вправе отказаться от договора аренды по правилам статьи 610 Кодекса.
Доводы общества «МФК ДжамильКо» об уклонении арендодателя от государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9 признаны судом необоснованными со ссылкой на недоказанность обращения арендатора до расторжения договора аренды к арендодателю, а также в регистрирующий орган за государственной регистрацией этого соглашения и уклонения арендодателя от его регистрации до расторжения договора аренды.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска о выселении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку договор аренды не подлежал государственной регистрации, то и дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 не подлежало государственной регистрации, следовательно, оно вступило в силу и стало обязательным для сторон с момента его подписания. Таким 7 образом, срок аренды продлен сторонами до 2024 года и оснований для выселения общества «МФК ДжамильКо» из занимаемых помещений не имеется.
Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска о признании права аренды на нежилые помещения на срок до 10.10.2024 и государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9 на том основании, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку договор аренды и дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 не требуют государственной регистрации, общество «МФК ДжамильКо» не доказало невозможность произвести государственную регистрацию сделки по обстоятельствам, за которые отвечает общество «МПС-СТАР».
Суд кассационной инстанции признал выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, согласившись с судом первой инстанции в том, что дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9, изменяющее установленные договором аренды права и обязанности, подлежало государственной регистрации, поскольку на момент его подписания действовал Закон о государственной регистрации.
Суд кассационной инстанции также указал, что к договору аренды стороны подписали ряд других дополнительных соглашений, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. Следовательно, стороны, руководствуясь Законом о государственной регистрации, представляли на государственную регистрацию только те дополнительные соглашения к договору, которым считали необходимым придать юридическую силу. Поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на момент государственной регистрации договора аренды, ни позднее, воля сторон договора не была направлена на регистрацию дополнительного соглашения и на придание ему юридической силы.
этого 8 Между тем судами не дано оценки доводам общества «МФК ДжамильКо» о том, что договор аренды был представлен на государственную регистрацию с приложениями и семью дополнительными соглашениями, включая дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9, в прошитом виде в количестве 29 листов, заверенном и скрепленном оттисками печатей обеих сторон. Получив из регистрирующего органа договор аренды с отметкой на титульном листе о его регистрации, общество «МФК ДжамильКо» не имело оснований полагать, что договор зарегистрирован без приложенных и прошитых с ним дополнительных соглашений, в том числе без учета соглашения № 9, которым стороны продлили срок аренды до 2024 года. Стороны исполняли это соглашение:
арендатор оплачивал, а арендодатель принимал арендную плату по измененным соглашением ставкам. О том, что дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 ранее представлялось на государственную регистрацию, свидетельствуют и действия регистрирующего органа.
Так, отказав арендатору уже в ходе рассмотрения настоящего спора на основании его заявления от 30.11.2009 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9, регистрирующий орган 26.02.2010 внес в реестр запись об исправлении технической ошибки в части срока аренды, указав его до 10.10.2024.
После этого по заявлению арендодателя регистрирующий орган внес запись в реестр об исправлении технической ошибки и вновь указал срок аренды до 10.10.2008, а 19.04.2010 внес запись о прекращении ограничения (обременения) вещных прав арендодателя, порождаемых договором аренды.
В силу статьи 21 Закона о государственной регистрации в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на 9 соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
Поэтому внесенные регистрирующим органом после возбуждения производства по настоящему делу в реестр записи, на которые сослались суды первой и кассационной инстанций, не могут подтверждать основания прекращения обременения прав арендодателя, порождаемых договором аренды спорных помещений.
В нарушение статей 66 и 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции без указания мотивов протокольным определением от 18.05.2010 отказал обществу «МФК ДжамильКо» в истребовании у регистрирующего органа документов, подтверждающих представление на регистрацию вместе с договором аренды дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9, несмотря на то, что общество «МФК ДжамильКо» подтвердило невозможность самостоятельно получить доказательства.
При названных обстоятельствах вывод суда о том, что общество «МФК ДжамильКо» не доказало факт представления упомянутого дополнительного соглашения на регистрацию как одновременно с договором, так и позднее, до его расторжения, сделан с нарушением процессуальных норм, предписывающих арбитражному суду оказывать содействие сторонам в получении необходимых доказательств.
Моментом прекращения действия договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, является дата окончания трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в рассматриваемом деле это 30.12.2009.
В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Кодекса в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
10 По смыслу указанной нормы Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 об изменении договора аренды совершено в надлежащей форме с соблюдением требований статей 452, 609 и 651 Кодекса.
Узнав из уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, что сведения о договоре внесены в реестр без учета дополнительного соглашения от 31.03.2000 № 9, общество «МФК ДжамильКо» до прекращения действия договора обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации, а 30.12.2009 предъявило в суд настоящий иск с требованием признать за ним право аренды до 2024 года и зарегистрировать дополнительное соглашение от 31.03.2000 № 9 в судебном порядке, тем самым предприняло разумно необходимые действия для защиты своих прав.
Судами не учтено, что, подписав соглашение от 31.03.2000 № 9, арендодатель выразил свою волю на продление арендных отношений до 2024 года.
Таким образом, положенные в основу упомянутых судебных актов выводы сделаны при неполном исследовании обстоятельств, с нарушением норм процессуального и материального права.
В связи с изложенным оспариваемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
11 При новом рассмотрении дела суду надлежит всесторонне и полно исследовать обстоятельства спора, оказать содействие сторонам в получении необходимых доказательств в целях обеспечения принципа состязательности и равноправия сторон.
Следует отметить, что в суде кассационной инстанции данное дело рассмотрено составом суда, сформированным без учета положений статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой при отсутствии предусмотренных частями 3 и 4 названной статьи Кодекса оснований судья, которому в установленном порядке изначально распределено дело, должен рассмотреть это дело.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010 по делу № А40-177253/09-89-1226, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.12.2010 по тому же делу отменить.
Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий А.А. Иванов