586_295065 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4904/11 Москва 4 октября 2011 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Полубениной И.И., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. – рассмотрел заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010 по делу № А76-11435/2010-35-275, постановления от 23.09.2010 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010 по тому же делу.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 В заседании приняли участие представители:
от заявителя – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области – Плюта Ю.В., Симонов А.С.;
от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Рубин» – Симонова Т.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Автопарковка» (в настоящее время – общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Рубин»; далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – регистрирующий орган) в государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 № 692-07, изложенного в сообщении от 12.03.2010 № 19/007/2010-435, и обязании регистрирующего органа провести государственную регистрацию указанного соглашения.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета государственное научное спора, к участию учреждение в деле привлечены «Южно-Уральский научно- исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (далее – институт) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее – управление Росимущества).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010 заявленные требования удовлетворены.
3 Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 23.12.2010 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов регистрирующий орган просит их отменить, ссылаясь на допущенные судами нарушения единообразия в толковании и применении Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и отказать в удовлетворении заявленных требований.
В отзыве на заявление общество просит оставить названные судебные акты без изменения как соответствующие нормам действующего законодательства.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами, на основании распоряжения управления Росимущества от 01.02.2007 № 82-р о предоставлении институту в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:19:12 03 001:0083, находящегося по адресу: Челябинская обл., Сосновский р-н, примерно в 929 м по направлению на юго-восток от ориентира пос. Западный, между управлением Росимущества (арендодателем) и институтом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 01.02.2007 № 692-07 (далее – 4 договор аренды земельного участка, договор), по которому земельный участок предоставлен в аренду на срок 4 года 11 месяцев для научноисследовательской деятельности и экспериментальных работ.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
Исходя из подпункта 4.3.3 договора, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка.
Распоряжением управления Росимущества от 19.10.2007 № 1674-р в пункт 2 распоряжения от 01.02.2007 № 82-р внесены изменения: после слов «экспериментальных работ» следует читать «на срок 49 (сорок девять) лет».
На основании распоряжения от 19.10.2007 № 1674-р управление Росимущества и институт подписали дополнительное соглашение от 19.10.2007 к названному договору аренды земельного участка, в котором указан срок действия данного договора – 49 лет.
Дополнительное соглашение от 19.10.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Впоследствии между институтом и обществом было подписано соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в силу которого все права и обязанности по договору переходят к обществу. В пункте 1.5 соглашения указано, что после государственной регистрации соглашения общество в течение 12 месяцев выплачивает институту 53 693 440 рублей.
Общество и институт 04.02.2010 обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 17.03.2008.
Сообщением от 12.03.2010 № 19/007/2010-435 заявителям было отказано в государственной регистрации этого соглашения по причине представления на государственную регистрацию прав документов, не 5 соответствующих по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. Как указал регистрирующий орган, в силу пункта 2.5 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 07.05.2009 № 91-ФЗ (далее – Закон о введении в действие Земельного кодекса)) государственные или муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам.
Общество, полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на абзац третий пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), согласно которому основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Исследовав представленное на государственную регистрацию соглашение от 17.03.2008, а также условия договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему от 19.10.2007, суды пришли к выводу о том, что это соглашение соответствует условиям договора и требованиям законодательства, действовавшего на момент его совершения.
6 Также суды указали, что согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В силу пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Пункт 2.5 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, на который в обоснование отказа в государственной регистрации ссылается регистрирующий орган, введен в действие Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», вступил в силу 25.07.2008 и указаний на распространение действия закона на ранее возникшие отношения не содержит. Положения Закона о введении в действие Земельного кодекса в редакции, действовавшей на момент совершения сделки (на 17.03.2008), не предусматривали запрета государственным или муниципальным учреждениям, созданным государственными академиями наук и (или) подведомственным им учреждениям, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на передачу своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков третьим лицам.
7 Суды полагали, что по смыслу пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации прав совершенная сделка, за регистрацией которой стороны впоследствии обратились в регистрирующий орган, должна соответствовать нормам законодательства, действовавшего на момент ее совершения, то есть на момент выражения сторонами воли на заключение сделки, а не на момент ее государственной регистрации.
Между тем суды неправильно истолковали и применили нормы материального права.
Применительно к требованиям статей 13, 17 Закона о регистрации прав при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Пункт 2 необходимость статьи 609 Гражданского государственной кодекса регистрации устанавливает договоров аренды недвижимого имущества (если иное не предусмотрено законом).
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка как сделка считается 8 незаключенной. С заявлением о государственной регистрации права стороны обратились только 04.02.2010.
При таких обстоятельствах утверждение судов о том, что воля сторон на заключение сделки была выражена в момент ее совершения – 17.03.2008, то есть до внесения 07.05.2009 изменений в Закон о введении в действие Земельного кодекса, установившего запрет организациям, подобным институту, на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельных участков третьим лицам, является неправомерным и не основано на имеющихся в деле доказательствах (в частности, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка от института обществу).
Также статьей 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» статья 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса дополнена пунктами 2.3 – 2.5 следующего содержания:
«2.3. Государственным академиям наук и созданным такими академиями наук учреждениям земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования.
2.4.
Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям, созданным государственными академиями наук, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.
2.5. Государственные или муниципальные учреждения и созданные государственными академиями наук учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе сдавать такие земельные 9 участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам…».
По смыслу пункта 2.5 Закона о введении в действие Земельного кодекса все государственные учреждения, в том числе и институт, являющиеся арендаторами находящихся в государственной собственности земельных участков, не вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам с момента официального опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ.
С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2009 № 91-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 2.5 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса, «Государственные и пункт 2.5 изложен муниципальные следующим учреждения, образом:
созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе сдавать такие участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам…».
На момент обращения с заявлением о государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 сторонам было известно, что институту запрещено передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам.
Следовательно, регистрирующий орган пришел к правильному выводу о том, что представленное зарегистрировано, поскольку соглашение противоречит не может быть действующему законодательству.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными 10 судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010 по делу № А76-11435/2010-35-275, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010 по тому же делу отменить.
Обществу с ограниченной ответственностью «Автопарковка» в удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий А.А. Иванов