111_336867 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-5307/12 Москва 05 мая 2012 г.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б., судей Борисовой Е.Е., Полубениной И.И. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Талион», г.
Петрозаводск о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Карелия от 11.05.2011 по делу № А26-7475/2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 и постановления Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 04.04.2012 по тому же делу по уточнённому иску общества с ограниченной ответственностью «Талион», г. Петрозаводск (далее - общество «Талион»;общество) к Администрации Петрозаводского городского округа, г. Петрозаводск (далее – Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора куплипродажи встроенных нежилых помещений первого этажа и подвала общей площадью 1253,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 Антикайнена, д. 27, арендуемых обществом и выкупаемых им в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), и о принятии пунктов 3.1, 3.2, 3.8, 5.2 договора, пункта 3 приложения № 1 и приложения № 2 в редакции истца, о признании недействительным отчёта об оценке объекта в рамках урегулирования возникших разногласий.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Д.В. (далее – ИП Романов Д.В.), общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» (далее – ООО «Бизнес-Оценка»).
Суд
установил:
решением от 11.05.2011 (с учётом определения от 17.05.2011) Арбитражного суда Республики Карелия иск удовлетворён частично. Суд признал недостоверным отчёт об оценке объекта от 10.05.2010 № 408/0610, выполненный ООО «Бизнес-Оценка» по заданию Администрации. Пункт 3.1 договора принят в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 26 173 000 руб. (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи рублей) без НДС и без учёта обременения арендой. Цена продажи объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы № 06-03-13-1/11, выполненного независимым оценщиком ООО «Экспертно-консультационный центр». В остальной части отказано.
иска 3 Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 решение суда изменено. Пункт 3.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 26 173 000 руб. (двадцать шесть миллионов сто семьдесят три тысячи рублей) без учёта НДС. Цена продажи объекта определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы от 14.03.2011 № 06-03-131/11, выполненного независимым оценщиком Минаевой А.П. без учёта обременения арендой рыночной стоимости имущества. В счёт оплаты объекта засчитывается стоимость произведённых покупателем на объекте неотделимых улучшений в размере 4 305 932 (четыре миллиона триста пять тысяч девятьсот тридцать два) рубля без учёта НДС. Указанная стоимость неотделимых улучшений установлена в соответствии с отчётом об оценке от 31.05.2010 № 1570APR, выполненным ИП Романовым Д.В.».
Резолютивная часть решения дополнена пунктом 3.2 договора куплипродажи: «На оставшуюся по оплате объекта сумму в размере 21 867 068 (двадцать один миллион восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьдесят восемь) рублей покупателю предоставляется рассрочка по оплате объекта сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком платежей (Приложение № 2) к договору купли-продажи». Приложение № 2 к договору куплипродажи (график платежей) изложено в указанной изменённой редакции. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.04.2012 постановление апелляционного суда от 30.11.2011 оставлено без изменения.
Обжалуя принятые по делу судебные акты, заявитель – общество «Талион» просит их в порядке надзора отменить, ссылаясь на нарушения судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с рыночной стоимостью выкупаемого имущества, определённой без учёта обременения помещений арендой, и полагает, что спорное условие договора следует изложить с учётом заключения судебной 4 оценочной экспертизы № 119-46, выполненного независимым оценщиком экспертом - Мельниковым А.И., установив рыночную цену объекта в сумме 11 697 176 руб. без НДС, а также изменить взаимосвязанный с ценой пункт 3.2 договора и Приложение № 2 к договору (график платежей) в уточнённой истцом редакции. Заявитель приводит доводы и считает, что судами нарушено единообразие в толковании и применении норм права.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело не подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьёй 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
При рассмотрении дела судами установлено, что общество является арендатором указанных нежилых помещений и имеет право на их приобретение в порядке, предусмотренном положениями Закона № 159ФЗ.
Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
Постановлением Администрации от 23.06.2010 № 1907 обществу «Талион» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества путём заключения с ним договора купли-продажи, в проекте которого было указано условие о 5 рыночной цене объекта, равной 27 631 356 руб. без НДС (с рассрочкой платежа на 5 лет), определённой на основании отчёта об оценке № 408/0610, выполненного ООО «Бизнес-Оценка». Общество «Талион» подписало данный проект договора с протоколом разногласий, в котором предложило установить рыночную стоимость объекта в размере 7 047 458 руб. без учёта НДС, определённую на основании другого отчёта об оценке № 1875APR, за вычетом рыночной стоимости произведённых неотделимых улучшений в размере 5 081 000 руб., установленной в отчёте № 1570APR.
Поскольку стороны не урегулировали разногласия при заключении договора, они на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации были переданы на рассмотрение арбитражного суда.
В процессе рассмотрения возникших разногласий общество «Талион» представило другой отчёт от 25.06.2010 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный ИП Романовым Д.В., в котором была указана цена объекта в размере 11 353 390 руб. без учёта НДС и с учётом обременения арендой и 20 934 746 руб. без учёта НДС и обременения арендой.
Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В связи с представлением сторонами по делу разных отчётов независимых оценщиков по вопросу рыночной стоимости указанного имущества суд по ходатайству сторон определением от 24.12.2010 назначил комиссионную судебно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил экспертам Мельникову А.И. (ООО «Автотэкс») и Минаевой А.П. (ООО «Экспертно-Консультативный центр»).
6 По результатам проведённых исследований суду представлены два заключения: от 11.03.2011 № 119-46, выполненное Мельниковым А.И., и от 14.03.2011 № 06-03-13-1/11, выполненное Минаевой А.П.
Согласно заключению № 119-46 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (с учётом обременения) составила 11 697 176 руб. без НДС. При этом эксперт Мельников А.И. исходил из того, что при определении стоимости объекта из нее подлежит исключению стоимость обременения в виде долгосрочной аренды независимо от того, кто является покупателем (сам арендатор или третье лицо). Отчёт № 06-03-13-1/11 содержит данные о рыночной стоимости имущества в размере 26 173 000 руб. без учёта НДС и обременения договором аренды.
Судами первой и апелляционной инстанций признаны недостоверными сведения, содержащиеся в отчёте ООО «Бизнес-Оценка» № 408/0610, и не признаны обоснованными сведения, отражённые в отчёте № 119-46.
Поскольку положениями Закона 159-ФЗ о реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, положениями Закона № 135-ФЗ и связанных с ним нормативных правовых актов, на основании которых производится оценка рыночной стоимости указанного имущества, не предусмотрено определение рыночной стоимости арендуемого имущества, выкупаемого названными лицами, с учётом обременения арендой, судом апелляционной инстанции спорная редакция пункта 3.1 договора была принята на основании экспертного заключения № 06-03-13-1/11, которым установлена рыночная стоимость объекта в размере 26 173 000 руб. без учёта НДС и обременения договором аренды.
Анализ доводов, содержащихся в заявлении о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьёй 304 АПК РФ.
7 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ОПРЕДЕЛИЛ:
в передаче дела № А26-7475/2010 Арбитражного суда Республики Карелия в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 11.05.2011, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 и постановления Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 04.04.2012 отказать.
Председательствующий ______________ судья В.Б.Куликова Судья ______________ Е.Е. Борисова Судья ______________ И.И.Полубенина