280_354799 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-6771/12 Москва Коллегия 12 июля 2012 года судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании заявление от 16.06.2012 индивидуального предпринимателя Романова Д.В.
(г. Петрозаводск) о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу № А26-10656/2010 Арбитражного суда Республики Карелия и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2012 по тому же делу по иску индивидуального предпринимателя Хачатряна Тиграна Степановича к администрации Петрозаводского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (пункты 5.2, 5.3, 5.4, 5.5., 6.1, 6.4) встроенных нежилых помещений, общей площадью 105,2 кв. м., расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 22, установив цену продажи объекта в сумме 1 285 593 руб. без НДС, Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 определенную на основании отчета от 27.08.2010 № 2048APR об оценке, выполненного оценщиком Романовым Д.В.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович и оценщик Пименов Александр Юрьевич.
установила:
решением Арбитражного суда Республики Карелия от 19.08.2011 исковые требования удовлетворены частично.
Цена продажи объекта установлена в размере 1 709 892 руб. без учета НДС на основании экспертного заключения № 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И., определенной с учетом существующего обременения в виде аренды помещения;
пункты 5.2 и 6.1 договора исключены;
пункты 5.3 и 5.5 договора приняты в редакции администрации;
пункт 5.4 договора принят в редакции, определенной судом;
пункт 6.4 договора принят в редакции предпринимателя;
пункт 3.2, Приложения № 1, № 2 договора приняты в редакции применительно к определенной судом цене выкупа 1 709 892 руб.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2012, решение суда частично изменено.
Цена продажи объекта установлена в размере 1 841 028 руб. без учета НДС на основании экспертного заключения № 127-45 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, выполненного независимым оценщиком Мельниковым А.И., определенной без учета существующего обременения в виде аренды помещения;
3 пункт 3.2, Приложения № 1, № 2 договора изменены с учетом увеличения рыночной стоимости объекта.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций индивидуальный предприниматель Романов Д.В. просит их отменить, поскольку считает, что суды нарушили единообразие в толковании и применении норм права.
Заявитель считает, что при определении рыночной стоимости имущества должно учитываться его обременение арендой.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К таким основаниям относятся: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для его пересмотра в порядке надзора в связи со следующим.
В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, 4 указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза.
Основанием для обращения предпринимателя Хачатряна Т.С. в суд с настоящим иском послужило наличие между ним и администрацией спора относительно порядка определения рыночной стоимости объекта, являющегося муниципальной собственностью.
Поскольку в дело были представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающихся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
Проведение экспертизы поручил оценщику Мельникову А.И., сотруднику ООО «Автотекс», являющемуся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки».
По результатам проведения экспертизы указанный эксперт пришел к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости помещений без учета НДС составляет 1 709 892 руб.; НДС - 307 781 руб.; стоимость 5 объекта оценки условно-свободного от прав третьих лиц - 1 841 028 руб.;
стоимость обременения объекта оценки договором аренды - 131 136 руб.
Проверив с учетом заключения проведенной по делу экспертизы отчеты Романова Д.В. и Пименова А.Ю. об определении рыночной стоимости спорного объекта на предмет их достоверности, суд пришел к выводу о том, что они не могут быть положены в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этих отчетах стоимость не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления данных отчетов до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256).
Суд признал отчет оценщика Мельникова А.И. выполненным с соблюдением требований федеральных стандартов оценки, а указанную в нем стоимость имущества достоверной, поэтому установил цену продажи объекта в размере 1 841 028 руб. без учета НДС и обременения в виде аренды помещения.
Доводы заявителя о несогласии с выводами судов о том, что при определении рыночной стоимости имущества не должно учитываться его обременение арендой, основаны на неправильном толковании норм права и подлежат отклонению в связи со следующим.
Проанализировав положения Федеральных Законов от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суды пришли к выводу о том, что данное законодательство не предусматривает определение рыночной стоимости арендуемого имущества, выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке реализации ими предусмотренного Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права выкупа, с учетом обременения таких помещений арендой в пользу потенциального 6 покупателя (самого арендатора). Реализация Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предусматривающего особый (льготный) порядок приобретения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, что исключает приобретение такими лицами объектов, обремененных их же правом аренды.
Приобретение арендуемого имущества в порядке реализации положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.
Довод заявителя о том, что определение рыночной стоимости имущества без учета стоимости обременения этого имущества не соответствует положениям вышеназванных Федеральных законов, поскольку не отражает фактическое состояние оцениваемого имущества на момент оценки, подлежат отклонению в связи с тем, что в рассматриваемом случае оценка спорного имущества произведена с целью реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и его рыночная стоимость определена с учетом этой цели, что не противоречит положениям Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, не возникает.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд,
ОПРЕДЕЛИЛ:
7 в передаче дела № А26-10656/2010 Арбитражного суда Республики Карелия в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.2012 отказать.
Председательствующий судья А.М. Медведева Судья Е.Е. Борисова Судья В.Б. Куликова