586_473027 ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16448/12 Москва 21 мая 2013 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума:
Абсалямова А.В., Амосова С.М., Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. – рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Промсельстрой» о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2012 по делу № А76-20548/2011 Арбитражного суда Челябинской области.
Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://www.arbitr.ru/ (информация о движении дела, справочные материалы и др.).
2 В заседании принял участие представитель заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Промсельстрой» – Жуковский В.М.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., а также объяснения представителя заявителя, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Промсельстрой» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации города Челябинска (далее – администрация) о признании незаконными распоряжения администрации от 02.08.2011 № 4837-к «Об отмене распоряжения от 09.02.2011 № 681-к» и отказа в предоставлении в собственность общества земельного участка площадью 24 873 кв. метра, с кадастровым номером 74:36:07 10001:0009:000000:0000, расположенного по адресу:
Челябинская обл., г.
Челябинск, Курчатовский р-н, ул. Молодогвардейцев, д. 29 (далее – спорный земельный участок), и об обязании администрации устранить допущенные нарушения (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, открытое акционерное общество – Акционерный Челябинский инвестиционный банк «Челябинвестбанк» (далее – банк), общество с ограниченной ответственностью «Промсельстрой» (ОГРН 1027402333925;
далее – ООО «Промсельстрой»).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2012 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
3 Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 31.08.2012 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих отношения по выкупу земельного участка, оставить без изменения решение суда первой инстанции.
В отзыве на заявление банк поддерживает доводы общества.
Администрация в отзыве на заявление просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, общество является собственником объекта незавершенного строительства – оздоровительного комплекса, расположенного по адресу:
Челябинская обл., г. Челябинск, Курчатовский р-н, ул. Молодогвардейцев, д.
29, который был приобретен им у организации с тем же наименованием – ООО «Промсельстрой» (ОГРН 1027402333925) на основании договора купли-продажи от 06.10.2010. Право собственности общества на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 18.10.2010.
В свою очередь, ООО «Промсельстрой» согласно договору куплипродажи от 20.12.1999 № 23/17 приобрело названный объект у банка. В соответствии с пунктом 1 этого договора банк передал покупателю объект незавершенного строительства, а также принадлежащее ему право на 4 спорный земельный участок, на котором расположен данный объект, – право постоянного бессрочного пользования земельным участком на основании Государственного акта серии Ч № 00845-92, выданного администрацией в 1992 году.
Впоследствии банк зарегистрировал право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, о чем 31.01.2002 соответствующая запись внесена в ЕГРП. Это обстоятельство явилось основанием для подписания сторонами дополнительного соглашения от 11.02.2002 к договору от 20.12.1999 № 23/17, согласно которому стороны подтвердили переход к покупателю уже зарегистрированного в установленном законом порядке права постоянного (бессрочного) пользования на указанный участок в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).
Общество, полагая, что в связи с приобретением в собственность объекта незавершенного строительства, приобрело также право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, в связи с чем у него имеется право на оформление этого земельного участка в собственность, на основании статьи 35 Земельного кодекса, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении данного участка в собственность.
Администрация распоряжением от 09.02.2011 № 681-к приняла решение о продаже обществу спорного земельного участка для завершения строительства здания.
В дальнейшем, посчитав, что у общества не имеется оснований для приобретения распоряжением указанного от участка 02.08.2011 № в собственность, 4837-к отменила администрация распоряжение от 09.02.2011 № 681-к и письмом от 04.08.2011 отказала обществу в предоставлении спорного земельного участка.
5 Полагая, что оспариваемые распоряжение и отказ в предоставлении спорного земельного участка в собственность являются незаконными, нарушающими права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции удовлетворил требования общества.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд счел, что к обществу – собственнику объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в силу закона – положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса – перешло право постоянного (бессрочного) пользования на указанный участок, в связи с чем, руководствуясь при разрешении спора пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11), признал за обществом право на приобретение спорного земельного участка в собственность.
Суды апелляционной и кассационной инстанций не согласились с выводами суда первой инстанции о переходе к обществу права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, сославшись на отсутствие государственной регистрации этого права у ООО «Промсельстрой» – прежнего собственника объекта недвижимости.
При формировании такого вывода суды приняли по внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 18195/10.
Между тем суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующее.
Общество, обращаясь с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, полагало, что обладает правом постоянного (бессрочного) пользования этим участком.
6 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ранее была уже сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Президиум в постановлениях от 23.12.2008 № 8985/08, от 01.03.2011 № 14880/10 указывал, что применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 муниципального № 178-ФЗ имущества», «О приватизации переоформление государственного права и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие Земельного кодекса).
Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предусматривает, что юридические лица, за исключением названных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, счел, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком перешло к истцу в силу закона в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости, при этом отсутствие государственной регистрации этого права у прежнего собственника объекта (ООО «Промсельстрой») не является препятствием для такого перехода права к обществу.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции и признавая законным отказ администрации в 7 предоставлении в собственность спорного земельного участка, исходили из отсутствия у общества права постоянного бессрочного пользования.
Этот вывод они обосновали тем, что ранее право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в недвижимости ООО – спорным ЕГРП за банком, «Промсельстрой» – в земельным прежним а участком собственником последующий нарушение было объекта собственник – положений статьи 131 Гражданского кодекса свое право на земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрировал. Поскольку у ООО «Промсельстрой» право на спорный земельный участок не возникло, следовательно, по мнению судов, оснований для перехода этого права к его покупателю, то есть обществу, не имеется.
Между тем такие выводы судов апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют положениям пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, предусматривающих переход к покупателю объекта недвижимости права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости.
При этом пункт 13 постановления № 11, в котором содержится толкование названных норм права и указание о том, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости.
Применяя положения статьи 131 Гражданского кодекса об обязательности государственной регистрации права собственности и других вещных прав, являющейся единственным доказательством их существования, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, 8 что пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса (в редакции, действующей в спорный период) содержал положение о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, по общему правилу возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если только иное не установлено законом.
Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, введенной в действие Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) приведены случаи иного момента возникновения права: при приобретении права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса).
Однако этот перечень не является исчерпывающим, указание об ином моменте возникновения прав в соответствии с пунктом 2 статьи 8 (в редакции, действующей в спорный период) и пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса должно быть указано в самом законе.
Поскольку пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса содержат положения о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным участком, на котором она расположена, моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный 9 объект за покупателем. Отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.
Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что ООО «Промсельстрой» и общество являются коммерческими организациями, которые в силу статьи 20 Земельного кодекса не могут обладать правом постоянного бессрочного пользования земельным участком и, соответственно, обратиться за его государственной регистрацией.
Пунктом 13 постановления № 11 предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Поскольку ООО «Промсельстрой» не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости обществу перешло к последнему. Общество в целях реализации названного права обратилось в администрацию с заявлением о приобретении спорного земельного участка, на котором расположено приобретенное им здание в собственность.
Сформированная пунктом 13 постановления № 11 правовая позиция о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной 10 регистрации перехода права собственности на нее, а также правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 01.03.2011 № 14880/10 о праве собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка под таким объектом в случаях, прямо указанных в законе, сохраняют свое значение, несмотря на принятие впоследствии постановления № 10/22, а также внесение Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ изменений в Гражданский кодекс.
Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.
Таким образом, у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, обоснованно удовлетворившего требования общества.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на 11 основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ПОСТАНОВИЛ:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2012 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2012 по делу № А76-20548/2011 Арбитражного суда Челябинской области отменить.
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2012 по указанному делу оставить без изменения.
Председательствующий А.А. Иванов