ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №18-КГ14-110
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Москва « 26 » а в г у с т а 2 0 1 4 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Е В . Горчакова, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу ОАО «Радуга», поданную генеральным директором общества Ахмедовым А.М., на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 года по делу по заявлению Гайдукова С В . об оспаривании действий Новопокровского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
установил:
1 июня 2013 года Гайдуком С В . с физическими лицами, которым на праве собственности принадлежат выделенные в натуре земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенными по адресу:
Краснодарский край, Новопокровский район, ст. Калниболотская, в границах ПСК «Ленинский путь», заключен договор аренды указанных выше земельных участков сроком с 1 сентября 2013 года по 1 сентября 2023 года.
Ранее данные лица являлись правообладателями земельных долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, который на основании зарегистрированного договора от 1 августа 2005 года был передан в аренду ОАО «Радуга» до 2015 года.
4 июня 2013 года Гайдук С В . обратился в Новопокровский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (отдел Росреестра) с заявлением о регистрации договора аренды от 1 июня 2013 года, заключенного между ним индивидуальным предпринимателем крестьянского (фермерского) хозяйства, выступающим в качестве арендатора, и собственниками выделенных в натуре земельных участков сельскохозяйственного назначения.
2 Государственным регистратором отдела Росреестра 26 июня 2013 года принято решение о приостановлении государственной регистрации указанного договора на один месяц. Для возобновления государственной регистрации у заявителя истребован письменный отказ первичного арендатора ОАО «Радуга» от преимущественного права аренды, либо согласие на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный и зарегистрированный договор аренды от 1 августа 2005 года.
Решением государственного регистратора от 12 сентября 2013 года заявителю отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с не устранением причин, послуживших основанием для приостановления регистрации.
Считая данный отказ незаконным, Гайдук СВ. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий государственного регистратора.
Решением Новопокровского районного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 года в удовлетворении заявления Гайдуку СВ. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 года указанное решение суда отменено и постановлено новое решение, которым требования Гайдука СВ.
удовлетворены.
Признан незаконным отказ государственного регистратора Новопокровского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу:
Краснодарский край, Новопокровский район, ст. Калниболотская, в границах ПСК «Ленинский путь».
На Новопокровский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод Гайдука СВ.
Определением судьи Краснодарского краевого суда от 22 мая 2014 года ОАО «Радуга» (лицу, не привлеченному к участию в деле) отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2014 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
В кассационной жалобе ОАО «Радуга» Гайдуком СВ. ставится вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации на предмет отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 года и оставлении без изменения решения Новопокровского районного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 года.
При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела установлены основания для передачи кассационной 3 жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что земельные участки, принадлежащие физическим лицам, с которыми Гайдук СВ.
1 июня 2013 года заключил договор аренды, обременены обязательственными отношениями с арендатором по договору от 1 августа 2005 года в лице ОАО «Радуга».
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для прекращения арендных отношений в части выделенных земельных участков в счет земельных долей отсутствуют.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала на несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.
Удовлетворяя заявление Гайдука СВ., суд апелляционной инстанции исходил из того, что, заключив 1 июня 2013 года с Гайдуком СВ. договор аренды, арендодатели реализовали свое право на распоряжение выделенными в счет земельных долей земельными участками по своему усмотрению, что предусмотрено пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласие арендатора земельного участка в лице ОАО «Радуга» на выдел в счет земельных долей земельных участков не требуется и договор аренды в отношении выделенных земельных участков прекращен в силу положений указанного Федерального закона.
По мнению суда апелляционной инстанции, требования государственного регистратора о предоставлении письменного отказа ОАО «Радуга» от преимущественного права на заключение договора аренды либо согласие на внесение соответствующих изменений в ранее зарегистрированный договор аренды, не основаны на законе.
Документы, устанавливающие наличие у Гайдука С В . права аренды и представленные на государственную регистрацию права, соответствуют требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. При этом истребование государственным регистратором у заявителя дополнительных документов является нарушением требованием Федерального закона от 21 4 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
С данными выводами суда апелляционной инстанции, по мнению подателя кассационной жалобы, согласиться нельзя.
В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Указанный федеральный закон предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.
В силу пункта 3 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Пункт 4 этой же статьи закона предусматривает, если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой 5 собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
С 1 июля 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», которым пункт 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» изложен в новой редакции, согласно которому участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Таким образом, Федеральный закон № 101-ФЗ, предусматривая по сути в пункте 5 статьи 14 дополнительное основание для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, устанавливает условие - определенный процессуальный порядок для расторжения договора - вопрос о выделе участка в счет земельной доли в случае несогласия с заключением договора аренды или изменением его условий должен быть заявлен на общем собрании, решающим вопрос о заключении договора аренды или изменении его условий.
Следовательно, дольщик вправе выделить долю из арендованного участка, если он участвовал в собрании по вопросу передачи участка со своей долей в аренду и выразил на нем отраженное в протоколе собрания несогласие с такой арендой. При таких условиях согласие арендатора или залогодержателя прав аренды на выдел не требуется, договор аренды или залога прав аренды в отношении выделенного участка прекращается.
В ином случае применяются положения Земельного кодекса Российской Федерации об образовании участков.
6 Если же дольщик в собрании об определении условий аренды участка, созванного и (или) проведенного до или после вступления в силу Федерального закона № 435, не участвовал, либо участвовал без отражения в протоколе своего несогласия с передачей участка в аренду, либо выразил только своими действиями несогласие после передачи участка в аренду, в таких случаях дольщик обязан соблюдать положения Земельного кодекса Российской Федерации об образовании участков, что подтверждает пункт 1 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (в случае образования земельных участков на основании решения суда).
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Из материалов дела следует, что ранее физические лица, с которыми Гайдук С В . заключил 1 июня 2013 года договор аренды земельных участков, являлись правообладателями земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, который на основании зарегистрированного в установленном порядке договора от 1 августа 2005 года был передан в аренду ОАО «Радуга» на срок 10 лет (до 2015 года).
7 В 2013 году указанный земельный участок преобразован в результате выдела; из него образованы земельные участки, собственниками которых являются физические лица, ранее являвшиеся участниками общей долевой собственности на этот земельный участок.
Выдел земельных участков в счет земельных долей произведен, и регистрация права собственности выделенных земельных участков осуществлена после заключения договора аренды с ОАО «Радуга», в период действия данного договора (свидетельства о государственной регистрации права выданы физическим лицам апрель-май 2013 года).
Удовлетворяя требования Гайдука СВ., суд апелляционной инстанции не учел, что прекращение договора аренды в связи с выделением земельных участков в счет долей возможно только при соблюдении определенных пунктом 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ условий. В апелляционном определении судебная коллегия не привела доводов относительно того, соблюден ли дольщиками порядок, предусмотренный пунктом 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ, выдела земельных участков в счет долей из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, на который заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор аренды от 1 августа 2005 года с ОАО «Радуга».
Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел, что на момент заключения Гайдуком СВ. с физическими лицами - собственниками выделенных земельных участков в счет земельных долей договора аренды от 1 июня 2013 года не истек срок действия ранее заключенного этими лицами договора аренды от 1 августа 2005 года с ОАО «Радуга», который не был досрочно прекращен, расторгнут или изменен в установленном законом порядке. Исходный земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 1 августа 2005 года, после выдела земельных участков в счет земельных долей, не прекратил своего существования как объект недвижимого имущества и гражданского оборота, он сохранился в измененных границах и на момент обращения Гайдука СВ. с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 1 июня 2013 года был обременен правом аренды в пользу ОАО «Радуга».
Согласно пункту 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременении (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.
Поскольку в отношении выделенных земельных участков в счет земельных долей имелось обременение в виде аренды по договору от 1 августа 2005 года в лице арендатора ОАО «Радуга», государственный регистратор уведомил заявителя о необходимости представить отказ первоначального арендатора - ОАО «Радуга» от преимущественного права на заключение договора аренды образуемого земельного участка на прежних условиях либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды.
При таких обстоятельствах обоснованны доводы кассационной жалобы 8 ОАО «Радуга» о несогласии с выводами суда апелляционной инстанции о том, что, заключив 1 июня 2013 года с Гайдуком СВ. договор аренды, арендодатели реализовали свое право на распоряжение выделенными в счет земельных долей земельными участками по своему усмотрению, что предусмотрено пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в связи с чем, согласие арендатора земельного участка в лице ОАО «Радуга» на выдел в счет земельных долей земельных участков не требуется и договор аренды в отношении выделенных земельных участков прекращен в силу положений указанного Федерального закона. Также обоснованны доводы заявителя и о несогласии с выводом о неправомерности действий государственного регистратора по отказу в государственной регистрации договора аренды от 1 июня 2013 года по основанию не предоставления письменного отказа ОАО «Радуга» от преимущественного права на заключение договора аренды либо согласия на внесение соответствующих изменений в ранее зарегистрированный договор аренды.
Доводы кассационной жалобы о существенном нарушении судом апелляционной инстанции норм материального права заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности обжалуемого апелляционного определения суда, в связи с чем, кассационную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381 и 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу ОАО «Радуга» с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации У' (Ж1<3®^ Е.В.Горчакова