ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №41-КГ 14-27
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва « 26 » а в г у с т а 2014 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Е В . Горчакова, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ.
на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 января 2014 года по делу по заявлению Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. об оспаривании решения органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установил:
Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. обратились в суд с заявлением и признании незаконными решений государственного регистратора Целинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 11 октября 2013 года об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения в отношении Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. и возложении обязанности провести государственную регистрацию прав собственности на земельные участки по их заявлениям.
Решением Целинского районного суда Ростовской области от 24 октября 2013 года заявление Коваленко АН., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. удовлетворено.
Признаны незаконными решения государственного регистратора Целинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 11 октября 2013 года об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество - 2 земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения в отношении Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ.
На государственного регистратора Целинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области возложена обязанность провести государственную регистрацию права собственности на земельные участки по заявлениям:
Коваленко А.Н. от 27 августа 2013 года, Русинова А.В. от 27 августа 2013 года, Внутских В.И. от 26 августа 2013 года, Галушкина В.Я. от 26 августа 2013 года, Мамедовой М.В. от 26 августа 2013 года, Галкина СМ. от 24 августа 2013 года.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 23 января 2014 года указанное решение суда отменено и постановлено новое решение, которым в удовлетворении требований Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. об оспаривании решений Целинского отдела Управления Росреестра Ростовской области от 11 октября 2013 года об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на земельные участки отказано.
Определением судьи Ростовского областного суда от 24 марта 2014 года Коваленко А.Н., Русинову А.В., Внутских В.И., Галушкину В.Я., Мамедовой М.В., Галкину СМ. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 июля 2014 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
В кассационной жалобе Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. ставится вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационных жалоб, представления судья выносит определение об отказе в передаче кассационных жалоб, представления для рассмотрения в судебном заседании кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таких оснований для пересмотра апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда в кассационном 3 порядке по доводам кассационной жалобы, изученным по материалам истребованного дела, не установлено.
Удовлетворяя заявление Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ., суд первой инстанции руководствовался положениями Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пунктом 3 статьи 22.2 Федерального закона от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к выводу о том, что в случае выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, исходя из специальных норм Федерального закона № 101-ФЗ, согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал не неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и не применение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям.
Исходя из положений статей 13, 16, 20, пункта 3 статьи 22.2 Федерального закона № 122-ФЗ, статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности отказа государственного регистратора в регистрации прав собственности Коваленко А.Н., Русинова А.В., Внутских В.И., Галушкина В.Я., Мамедовой М.В., Галкина СМ. каждому на земельный участок, образованный путем выдела в счет земельной доли из земельного участка, находящегося в долевой собственности, на который заключен и зарегистрирован в установленном порядке договор аренды с ЗАО «Кировский конный завод» сроком с 25 июля 2003 года по 25 июля 2013 года.
С данным выводом суда апелляционной инстанции следует согласиться.
В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона от 21 июня 1997 года № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской 4 Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Указанный федеральный закон предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.
В силу пункта 3 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Пункт 4 этой же статьи закона предусматривает, если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
С 1 июля 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», которым пункт 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» изложен в новой редакции, согласно которому участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды 5 земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Таким образом, Федеральный закон № 101-ФЗ, предусматривая по сути в пункте 5 статьи 14 дополнительное основание для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, устанавливает условие - определенный процессуальный порядок для расторжения договора: участник общей долевой собственности должен принимать участие в решении на общем собрании, решающим вопрос о заключении договора аренды или изменении его условий, и определенно выразить свою позицию по данному вопросу (не согласиться с заключением договора аренды или его условиями).
В силу пункта 1 статьи 14.1 Федерального закона № 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом, исходя из чего, вышеуказанное обстоятельство должно быть отражено в протоколе.
Следовательно, дольщик вправе выделить долю из арендованного участка, если он участвовал в собрании по вопросу передачи участка со своей долей в аренду и выразил на нем отраженное в протоколе собрания несогласие с такой арендой. При таких условиях согласие арендатора или залогодержателя прав аренды на выдел не требуется, договор аренды или залога прав аренды в отношении выделенного участка прекращается.
В ином случае применяются положения Земельного кодекса Российской Федерации об образовании участков, что подтверждает пункт 1 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона № 101-ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных 6 участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи (в случае образования земельных участков на основании решения суда).
Таким образом, образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующий исходный земельный участок (арендаторы, землевладельцы, землепользователи, залогодержатели). Поскольку судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена на срок аренды, это обстоятельство и обуславливает получение согласия арендатора при образовании земельных участков, находящихся в аренде.
В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Как следует из материалов дела, заявителями не соблюден в полном объеме порядок выдела земельных участков в счет земельных долей, установленный пунктом 5 статьи 14 Федерального закона» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из представленной копии протокола общего собрания участников общедолевой собственности от 6 июня 2013 года не следует, что заявители, участвуя в собрании по вопросу передачи участка со своей долей в аренду, выразили на нем отраженное в протоколе собрания несогласие с такой арендой.
Между тем, возможность выделения земельных участков в счет долей в порядке пункта 5 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ существует исключительно при соблюдении определенных этим пунктом условий.
В данном случае государственный регистратор правомерно исходил из норм Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих процедуру образования земельных участков.
Исходя из указанных выше положений Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая, что в отношении выделенных земельных участков в счет земельных долей имелось обременение в виде аренды по договору от 11 ноября 2000 года в лице арендатора ЗАО «Кировский конный завод», государственный регистратор уведомил заявителей о необходимости представить письменное согласие арендатора на образование земельных участков. Указанное согласуется с требованиями подпункта 3 пункта 3 статьи 22.2 Федерального 7 закона № 101-ФЗ, в соответствии с которым обязательным приложением к документам, представляемым в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является согласие в письменной форме лиц (арендаторов, землепользователей, землевладельцев, залогодержателей) на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.
При таких обстоятельствах является обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Коваленко А.Н., Русинову А.В., Внутских В.И., Галушкину В.Я., Мамедовой М.В., Галкину СМ. об оспаривании решений государственного регистратора об отказе в регистрации прав собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет земельных долей.
Доводы кассационной жалобы основаны на ином толковании норм материального права, направлены на иную оценку доказательств по делу.
Вместе с тем, установление обстоятельств и оценка доказательств по делу входит в компетенцию судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не наделен правом переоценки доказательств по делу и иная оценка доказательств в силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для пересмотра в кассационном порядке принятого по делу судебного постановления не является.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381 и 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
отказать Коваленко А.Н., Русинову А.В., Внутских В.И., Галушкину В.Я., Мамедовой М.В., Галкину СМ. в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации ^<^ ^ /л (/ Е.В. Горчакова