ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 42-КГ13-4
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва 13 я н в а р я 2 0 1 4 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу представителя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Овалова Арслана Сергеевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. по делу по иску ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Абушаеву Владимиру Ивановичу об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску Абушаева Владимира Ивановича к ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании договора ипотеки (залога недвижимости) недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации договора об ипотеке,
установила:
ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее - Банк) обратилось в суд с иском к Абушаеву В.И. об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование иска истец ссылался на то, что 24 декабря 2010 г. между Банком и ОАО «21 век» был заключен договор об открытии кредитной линии № 103600/0029, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 3 800 000 рублей под 14 % годовых сроком до 12 декабря 2011 г.
В обеспечение исполнения кредитных обязательств 28 декабря 2010 г. между Банком и Абушаевым В.И. заключен договор № 103600/0029-7/3 об ипотеке (залоге) недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства нежилого здания общей площадью застройки 381,64 кв. м и степенью застройки 50 %, а также земельного участка площадью 600 кв. м, расположенных по адресу:
Республика Калмыкия, Целинный район, с. Троицкое, ул. Чкалова, д. 48.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком договорных обязательств заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 августа 2012 г. договор об открытии кредитной линии расторгнут и в пользу Банка с ООО «21 век» взыскана задолженность в размере 2 4 286 957 рублей.
Ссылаясь на непогашение долга по кредитному договору, Банк просил суд обратить взыскание на переданное в залог ответчиком имущество, установив его начальную продажную цену в размере 360 000 рублей.
Абушаев В.И. предъявил встречный иск к Банку о признании договора об ипотеке недействительным, аннулировании записи в ЕГРП о регистрации договора об ипотеке, указав, что по решению суда от 30 августа 2012 г. в пользу Банка с ООО «21 век» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 4 286 957 рублей, а также обращено взыскание на имущество, переданное в залог ООО «21 век». Обратившись в суд с иском, Банк не указал сумму неисполненных обязательств ООО «21 век», что следует расценить как злоупотребление правом;
кроме того, иск об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежал удовлетворению, поскольку обращение взыскания на заложенное Абушаевым В.И. имущество должно осуществляться во внесудебном порядке на основании заключенного между сторонами соглашения. Считал, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 28 декабря 2010 г. является недействительным ввиду его ничтожности, поскольку в нем не указано такое существенное условие как рыночная цена предметов залога.
Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 7 марта 2013 г. иск Банка удовлетворен, постановлено обратить взыскание на предмет залога по договору № 103600/0029-7/3 об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства от 28 декабря 2010 г. на недвижимое имущество в виде незавершенного строительством здания, назначение - нежилое, общей площадью застройки - 381, 64 кв. м, степень готовности - 50%, инвентарный номер: 85:237:002:000044790, литера 1, кадастровый номер 08-08-04/001/2010646, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, с.
Троицкое, ул. Чкалова, д. 48; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство торгового центра площадью 600 кв. м кадастровый номер 08:09:3101:46:14, расположенного по указанному адресу, установив начальную продажную цену данного имущества в размере 360 000 рублей.
Этим же решением суда постановлено взыскать с Абушаева В.И. в пользу Банка расходы в счет оплаты государственной пошлины в размере 4 000 рублей.
В удовлетворении встречного иска Абушаева В.И. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. изменено решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, постановлено установить ее в размере 2 901 557 рублей 74 копеек, в том числе незавершенного строительством здания - 2 129 557 рублей 74 копеек, земельного участка - 772 000 рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Представителем ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Оваловым А.С. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения от 6 июня 2013 г.
3 При изучении доводов кассационной жалобы заявителя по материалам дела, истребованного судьей Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2013 г., установлены основания для передачи данной кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая по нему решение, сослался на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке (залоге недвижимости) и указал, что заемщиком ООО «21 век» ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору, вступившим в законную силу решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 30 августа 2012 г. с ООО «21 век» в пользу Банка взыскана задолженность по кредитному договору в размере 4 286 957 рублей. Поскольку задолженность перед Банком не погашена, а в обеспечение исполнения обязательств ООО «21 век» Банком с Абушаевым В.И. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), взыскание подлежит обращению на заложенное Абушаевым В.И.
недвижимое имущество, начальная продажная цена которого подлежит установлению исходя из его стоимости, указанной в договоре ипотеки, в размере 360 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции, признав правильным вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное Абушаевым В.И. имущество, не согласился с определенным судом размером начальной продажной цены заложенного имущества, указав, что при наличии имевшегося между сторонами спора в отношении продажной цены этого имущества она подлежит установлению согласно заключению независимого оценщика - ООО «Автосервис» в размере, соответствующем рыночной цене предметов залога 2 901 557 рублей 74 копеек.
По мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 2 901 557 рублей 74 копеек нельзя признать правильным.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
4 В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, который должен установить ее в размере 80 % от цены, определенной в отчете оценщика.
Согласно представленному по делу заключению независимого оценщика ООО «Автосервис» рыночная цена предметов залога (с учетом исправления судом апелляционной инстанции допущенной оценщиком в отчете арифметической ошибки) составляет 2 901 557 рублей 74 копейки.
Между тем, как указывает заявитель в кассационной жалобе, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества была определена судом апелляционной инстанции в том же размере, что и в отчете оценщика, чем нарушены требования указанной выше правовой нормы.
Доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу представителя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Овалова АС. с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381 и 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
кассационную жалобу представителя ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» Овалова Арслана Сергеевича с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Е.С. Гетман