ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 56-КГ13-5
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва 14 июня 2013 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Горшков ВВ., рассмотрев истребованное по кассационной жалобе Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 3 мая 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 6 августа 2012 г. дело по иску Панчук Нелли Владимировны к Департаменту земельных отношений, государственного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
установил:
Панчук Н.В. обратилась в суд с названным иском, указав, что является арендатором сроком до 21 сентября 2029 г. земельного участка с 2 кадастровым номером 25:28:05 00 46:0025 площадью 1704 м по адресу:
Приморский край, г. Владивосток, в районе просп. 100-летия Владивостоку (76-78: примерно 27 м на юго-запад 01 ориентира), и разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. 8 ноября 2010 г. истец обратилась в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка на использование в целях строительства многоквартирного жилого дома и внесении изменений в договор аренды, в котором ей Департаментом отказано без соответствующей правовой регламентации. Не соглашаясь с отказом, ис^ец просила суд внести изменения в договор аренды земельного участка № 05-002509-Ю-Д-2302 от 22 сентября 2004 г.
Представитель Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства 2 Приморского края требования не признал, указывал, что в случае изменения разрешенного использования земельного участка для строительства многоквартирного дома изменяется порядок предоставления земельного участка для строительства, в соответствии со 30.1 ЗК Российской Федерации предоставление такого земельного участка возможно только на аукционах.
Представитель третьего лица Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока полагал требования подлежащими удовлетворению, поскольку изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляется правообладателями самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Арендуемый земельный участок расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, размещение объекта многоквартирные жилые дома, к основным видам разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ж-3. Однако выдача разрешения на строительство и согласование проекта многоквартирного жилого дома возможно только после представления договора аренды земельного участка с разрешенным использованием именно для строительства многоквартирного жилого дома.
Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 3 мая 2012 г. внесены изменения в договор аренды земельного участка № 05002509-Ю-Д-23 02 от 22 сентября 2004 г., п. 1.1. договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:05 00 46:0025 площадью 1704 м 2 из земель поселений, находящийся по адресу:
Приморский край, г. Владивосток, в районе просп. 100-летия Владивостоку (76-78: примерно 27 м на юго-запад от ориентира) для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью».
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 6 августа 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены указанных судебных постановлений.
При изучении доводов кассационной жалобы заявителя по материалам дела, истребованного судьей Верховного Суда Российской Федерации Горшковым ВВ. 11 марта 2013 г., установлены основания для передачи данной кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном 3 заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии со ст. 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22 сентября 2004 г. между администрацией г. Владивостока и 0 0 0 «Востокавтосервис-97» был заключен аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:05 00 46:0025 площадью 1704 м 2 из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе просп. 100-летия Владивостоку (76-78: примерно 27 м на юго-запад 01 ориентира), разрешенным использованием: для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания, договор зарегистрирован ГУ ФРС по Приморскому краю 10 февраля 2005 г.
Соглашением о передаче прав и обязанностей от 11 февраля 2005 г.
права аренды на названный земельный участок были переданы ООО «Дельта», соглашение зарегистрировано ГУ ФРС по Приморскому краю 15 февраля 2005 г.
Соглашением о передаче прав и обязанностей от 3 сентября 2007 г.
права аренды на названный земельный участок были переданы Овсянниковой Я. А., соглашение зарегистрировано У ФРС по Приморскому краю 27 сентября 2007 г.
Соглашением о передаче прав и обязанностей от 16 мая 2008 г. права аренды на названный земельный участок были переданы Панчук Н.В., названное соглашение зарегистрировано УФРС по Приморскому краю 2 июня 2008 г.
8 ноября 2010 г. Панчук Н.В. обратилась в Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка на использование в целях строительства многоквартирного жилого дома и внесении изменений в договор аренды (вх. № 29 30165 от 10 ноября 2010 г).
Ответом от 22 марта 2010 г. № 29/02/03-02/3471 Департаментом отказано в изменении разрешенного использования земельного участка, в качестве основания такого решения указано, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории Владивостокского городского округа 4 осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных и вспомогательных видов разрешенного использования; планируемое изменение вида разрешенного использования возможно без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства и не связано с необходимостью получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В случае, если изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства невозможно без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности данных объектов капитального строительства, изменение вида разрешенного использования таких объектов осуществляется путем получения разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
Дополнительно Департаментом направлены истцу сообщения от 13 апреля 2011 г. и от 23 мая 2011 г. о том, что предоставление земельных участков в соответствии со ст. 30.1 ЗК Российской Федерации осуществляется исключительно на аукционах.
Разрешая спор, суд указал, что законодателем возможность самостоятельного выбора пользователем вида разрешенного использования земельных участков поставлена в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.
Арендуемый истцом земельный участок в соответствии с договором аренды от 22 сентября 2004 г. № 05-002509-Ю-Д-2302 расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), в которой в соответствии со ст. 25 Правил землепользования и застройки размещение объекта многоквартирные жилые дома относится к основным видам разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ж-3.
Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, т.е предмета договора аренды, такое изменение договора, как указал суд, возможно в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК Российской Федерации.
Суд не принял довод Департамента о невозможности изменения вида разрешенного использования для строительства многоквартирного дома и внесения изменений в договор в связи с тем, что изменяется порядок предоставления земельного участка для строительства, которое в соответствии со 30.1 ЗК Российской Федерации возможно только на аукционах, поскольку, по мнению суда, истец не просила предоставить ей 5 впервые (новый) земельный участок для строительства, он ранее уже предоставлен ей сроком до 2029 г. для строительства и эксплуатации административного здания.
В кассационной жалобе указываются, что с указанными судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они вынесены с существенным нарушением норм материального права, выразившимся в следующем.
Как предусмотрено ст. 30 ЗК Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 настоящего Кодекса В силу ст. 30.1 ЗК Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
В кассационной жалобе указывается, что спорный земельный участок был предоставлен истцу в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания (т.е. заключению договора аренды предшествовало, получение акта о выборе земельного участка для строительства конкретного объекта, согласование всех необходимых технический условий, с предоставлением необходимой проектной документации), кроме того, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Между тем, предоставление земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома осуществляется исключительно на аукционах.
Также заявитель кассационной жалобы указывает, что порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК Российской Федерации. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК Российской Федерации) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы ГК Российской Федерации закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.
6 Согласно п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Таким образом, как полагает заявитель, нахождение земельного участка в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирного жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника (решения соответствующего уполномоченного органа).
Доводы жалобы заслуживают внимания и вызывают сомнение в законности обжалуемых судебных постановлений, в связи с чем кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края с делом следует передать для рассмотрения по существу в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь Российской Федерации, ст. 381, 384 ГПК
определил:
кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
N.
Судья Верховного Суда Российской Федерации 1 _^^ ' ^ Г \ \ ^ х \ В В . Горшков