ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 5-КГ13-63
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. М о с к в а Заместитель р О м а я 2 0 1 3 г.
Председателя Верховного Суда Российской Федерации В.И. Нечаев, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Соколовой Марии Александровны на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г. по делу по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы к Соколовой М.А. о взыскании задолженности по договору аренды, пени,
установил:
Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в суд с иском к Соколовой М.А. о взыскании задолженности по договору аренды от 8 сентября 2003 г. в размере 2 672 706,99 руб. - арендная плата, 1 037 888,16 руб. - пени, ссылаясь на то, что указанный договор был заключен между Департаментом и Некоммерческим партнерством «Международная Школа» на условиях аренды для эксплуатации части здания под учебные цели сроком до 24 августа 2011 г. На основании дополнительного соглашения права и обязанности по договору перешли к ООО «АРКОН» для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории без права коммерческого использования, 2 возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки.
Впоследствии право собственности на часть здания перешло к Соколовой М.А.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств у Соколовой М.А. возникла задолженность в указанном размере.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» утверждены новые ставки аренды за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем при определении ставки аренды для ответчика в спорный период должна была применяться ставка аренды в размере 0,05 % от кадастровой стоимости в год, что составляет 57 871 руб. 93 коп.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 23 марта 2012 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2012 г., исковые требования удовлетворены частично.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. отказано в передаче кассационной жалобы Соколовой М.А. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В кассационной жалобе Соколовой М.А. ставится вопрос об отмене судебных постановлений и передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского Федерации).
процессуального кодекса Российской 3 При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела установлены основания для отмены определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. и передачи кассационной жалобы Соколовой М.А. с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 8 сентября 2003 г.
между Московским земельным комитетом (арендодатель) и Некоммерческим партнерством «Международная школа» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора общей площадью 654 кв.м с адресными ориентирами: г. Москва, ул.
Большая Коммунистическая, вл. 9, стр. 1, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование указанный земельный участок на срок до 24 августа 2011 г. для эксплуатации части здания под учебные цели (л.д. 8).
Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в Приложении №1 к договору, которое является его составной и неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора).
Пунктом 3.4 договора установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти РФ и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. При этом, в случае принятия таких актов, исчисление и уплата арендатором арендной платы письменного уведомления осуществляется арендодателя об на основании договора и изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомление с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная коэффициентов в действие с момента введения этих ставок, правовым актом и без внесения изменений, 4 дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок.
Согласно Приложению № 1 к договору для арендатора установлена арендная плата, исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы по категориям арендаторов и видам землепользования на основании распоряжения Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ 540 000 руб. с применением коэффициентов дифференциации 4,140 и индексации базовых ставок 4,32 (л.д. 18).
26 мая 2005 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель) (прежний и Некоммерческим партнерством арендатор) дополнительное и ООО соглашение к «АРКОН» договору «Международная (новый аренды арендатор) земельного школа» заключено участка от 8 сентября 2003 г. № М-01-024663, согласно которому права и обязанности арендатора земельного участка площадью 654 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Большая Коммунистическая, вл. 9 стр. 1 перешли к ООО «АРКОН» с 29 октября 2004 г. (л.д. 20). Цели предоставления участка ООО «АРКОН» - для эксплуатации части здания в административных целях, базовая ставка - 540 000 руб./га.
Дополнительным соглашением от 6 сентября 2005 г. условия договора изложены в следующей редакции: предметом договора является земельный участок площадью 2 104 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул.
Большая Коммунистическая, вл. 9, стр. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации части здания под административные цели и благоустройства территории, без права коммерческого использования, возведения временных и капитальных сооружений и организации автостоянки (л.д. 25).
Распоряжением Департамента земельных ресурсов г. Москвы от 25 мая 2011 г. адресные ориентиры указанного выше земельного участка изменены на:
г. Москва, ул. Александра Солженицына, вл. 9, стр. 1 (л.д. 29).
21 мая 2010 г. между ООО «АРКОН» (продавец) и Соколовой М.А.
(покупатель) заключен договор купли-продажи части здания, расположенного по 5 указанному адресу (л.д. 152), передача нежилых помещений подтверждена передаточным актом от 28 мая 2010 г. (л.д. 170).
5 июля 2010 г. Соколовой М.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 171), с указанного момента к ней перешли права и обязанности по договору аренды от 8 сентября 2003 г. в полном объеме.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы, суд, исходил из того, что Соколова М.А.
обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнила, в связи с чем у нее образовалась задолженность по арендным платежам, расчет которых производится, как указано в договоре, в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ. Доказательств надлежащего исполнения обязательств суду представлено не было. При этом суд признал несостоятельным довод ответчика о том, что расчет арендной платы должен производиться в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-1111 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, указав, что в установленном порядке изменения в договор аренды в части расчета арендных платежей не вносились, кроме того, предусмотренные в п. 2 Постановления ставки арендной платы за землю применяются лишь при заключении договоров аренды с 1 июля 2006 г., договор аренды от 8 сентября 2003 г. и дополнительное соглашение к нему от 6 сентября 2005 г. заключены до принятия Постановления от 25 апреля 2006 г., в связи с чем положения Постановления к договору аренды и дополнительному соглашению к нему не применимы.
С выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда.
По мнению заявителя, с выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в 6 государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Кодекса).
Согласно части 1 статьи 20 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 (ред. от 27 июня 2012 г.) «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности г. Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством г. Москвы.
Как указывает заявитель в кассационной жалобе, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с законодательством учетом применимой в соответствии ставки арендной платы на условиях, с действующим предусмотренных договором аренды.
В силу пункта 3.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или 7 коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициенте индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор аренды.
По мнению заявителя, постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в г. Москве» ставки и порядок расчета арендной платы были изменены в централизованном порядке.
Таким образом, как указывается в жалобе, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условий договора, в частности пункта 3.4 договора аренды от 8 сентября 2003 г.
В данном случае, по мнению заявителя, обязательного внесения каких-либо изменений в указанный договор аренды в связи с принятием Постановления от 25 апреля 2006 г. не требовалось, что судом учтено не было.
Кроме того, заявитель указывает на то, что при прежнем арендаторе ООО «АРКОН» условия договора аренды от 8 сентября 2003 г. в части определения размера арендной платы были изменены в централизованном порядке с момента принятия Постановления от 25 апреля 2006 г. независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды. На момент перехода прав по указанному договору аренды к Соколовой М.А. размер арендной платы уже определялся в соответствии с указанным постановлением Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП, что подтверждено постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2012 г. по делу по иску ООО «АРКОН» к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о взыскании неосновательного обогащения, в котором указано на обоснованность 8 применения постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г.
№273-ПП к договору аренды от 8 сентября 2003 г.
Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем, кассационную жалобу Соколовой М.А. с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381 и 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
отменить определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 г. и передать кассационную жалобу Соколовой М.А. с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации /^// /] /\ А А л ^^ В.И. Нечаев