ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 74-КГ12-5
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. М о с к в а У !%. д е к а б р я Заместитель Председателя Верховного Суда 2012 Российской Федерации В.И. Нечаев, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Сенкевича Филиппа Казимировича - директора ООО «СтройСити» на постановление президиума Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г. по делу по иску Хомич В.М. к ООО «Строй Сити», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании расторжения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого (обременения) и регистрационной погашения дома, погашения ограничения записи незаконными, восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров,
установил:
16 июля 2009 г. между Хомич М.М., действующего в интересах Хомич В.М., и ООО «Строй Сити» (застройщик) заключены 3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома 73/А2/А1, 73/Б2/Б2, 73/Б1/Б1(т.1,л.д. 6,63, 125).
В соответствии с пунктом 1.1 договоров застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и с привлечением других лиц построить 476 квартирный жилой дом в квартале 73 г. Якутска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого 2 строительства в собственность нежилое помещение как объект строительства.
Участник долевого строительства обязуется долевого уплатить обусловленную договорами цену и принять нежилое помещение.
В силу пункта 1.2 и 1.4 договоров участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства за строительство в соответствии с проектной документацией нежилого помещения, а также передает застройщику денежные средства на строительство нежилого помещения исходя из расчетной площади нежилого помещения.
Порядок и сроки оплаты по договорам определены в п. 3.3 договоров и приложениях №1.
26 января 2011 г. ООО «СтройСити» письмами №4, №5, №6 уведомило истца о том, что со стороны Хомич В.М. не исполнены условия договоров в части их оплаты и предложило расторгнуть договоры долевого участия в строительстве, где также содержалась просьба в срок до 15 февраля 2011 г. явиться для их расторжения по адресу: г. Якутск, ул. Курашова, 38 (т.1, л.д. 50, 75, 112).
Уведомления направлялись истцу заказными письмами с уведомлением о вручении по указанному в договорах адресу - г. Якутск, ул. Хабарова, 11-82. Из их содержания следует, что Хомич В.М. по данному адресу не проживает, срок хранения истек (л.д. 104).
28 марта 2011 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) уведомило Хомич В.М. о расторжении договоров и погашении регистрационной записи (т.1, л.д. 5).
В связи с этим Хомич В.М. обратилась в суд с иском к ООО «Строй Сити», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании расторжения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, погашения ограничения (обременения) и погашения регистрационной записи незаконными, восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров, ссылаясь на то, что уведомлением о погашении ограничения (обременения) от 28 марта 2011 г. она извещена о погашении регистрационной записи от 25 марта 3 2011 г. и расторжении договоров долевого участия в строительстве. Полагает, что действия ответчиков неправомерны, поскольку Управлением Росреестра не проведена надлежащая правовая экспертиза представленных участником долевого строительства документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве. Факт направления Хомич В.М. уведомления об их расторжении не свидетельствует о наличии безусловных правовых оснований для расторжения сделки, обязанностью регистрирующего органа является проверка не только соблюдения порядка расторжения договора, но и самой сделки на предмет ее соответствия закону. Согласно п. 10.8. расторгнутых договоров долевого участия, любое уведомление считается данным на момент получения отправителем уведомления о вручении письма получателю. Такого уведомления о вручении письма нет, что свидетельствует о ненадлежащем извещении истца. В связи с чем одностороннее расторжение договора со стороны ООО «СтройСити» и действия Росреестра не соответствуют требованиям закона.
Представители истца Хомич М.М., Яныгина О.А., Томтосов А.Р. в судебном заседании дополнительно пояснили, что снований для расторжения договоров не имеется, существует договор о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г., заключенный между ООО «Алмаз» и ООО «СтройСити», обязательства ООО «Алмаз» исполнило, что являлось оплатой по договору долевого участия в строительстве, данный договор о совместной деятельности и договоры долевого участия неотделимы, нарушена процедура расторжения договора, корреспонденция, направленная ООО «СтройСити» в адрес истца, не может быть признана надлежащим уведомлением.
Ответчики заявленные требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать.
Решением Якутского 13 декабря 2011 городского суда Республики Саха (Якутия) от г. иск удовлетворен в части. Признаны незаконными одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве и погашение регистрационной записи, требования о восстановлении записи в 4 реестре о государственной регистрации договоров оставлены без удовлетворения как нарушающие права третьих лиц.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г. решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13 декабря 2011 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске в полном объеме.
Постановлением президиума Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г. определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г. отменено, решение суда первой инстанции в части отказа в иске о восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров отменено, по делу в этой части вынесено новое решение об удовлетворении иска. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) возложена обязанность восстановить запись о государственной регистрации за Хомич В.М. договоров участия в долевом строительстве как исполненные.
Данные договоры признаны основанными на договоре о совместной деятельности между ООО «Алмаз» и ООО «Строй Сити» от 10 апреля 2008 г. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2012 г.
отказано в передаче кассационной жалобы Сенкевича Ф.К.
- директора ООО «СтройСити» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В кассационной жалобе Сенкевича Ф.К. - директора ООО «СтройСити» ставится вопрос об отмене постановления президиума Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 г. и оставлении в силе определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 6 февраля 2012 г.
При изучении доводов кассационной жалобы по материалам истребованного дела установлены основания для отмены определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2012 г. и передачи 5 кассационной жалобы Сенкевича Ф.К. - директора ООО «СтройСити» с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По мнению заявителя кассационной жалобы, при рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено президиумом Верховного суда Республики Саха (Якутия), что выразилось в следующем.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в иске Хомич В.М., судебная коллегия, руководствуясь положениями ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходила из того, что Хомич В.М. не соблюдены требования по оплате договоров, о чем застройщик сообщил истцу в уведомлении, в связи с чем предложил расторгнуть договоры в одностороннем порядке, что предусмотрено п. 12.3 договора. Таким образом, по мнению суда второй инстанции, процедура расторжения договоров в одностороннем порядке застройщиком соблюдена. Кроме того, судебная коллегия указала на то, что денежные средства истцом вообще не вносились, а договор о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г., заключенный между ООО «Алмаз» и ООО «СтройСити», не подтверждает исполнение истцом взятых на себя обязательств по договорам участия в долевом строительстве от 16 июля 2009 г.
6 Президиум, отменяя определение судебной коллегии от 6 февраля 2012 г. в полном объеме и оставляя без изменения решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании незаконными одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве и погашение регистрационной записи, исходил из того, что ООО «Строй Сити» не соблюдена установленная законом процедура одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве.
При вынесении судебного постановления президиум пришел к выводу о том, что исковые требования о восстановлении записи за Хомич В.М. в реестре о государственной регистрации договоров участия многоквартирного жилого дома 73/А2/А1, в долевом 73/Б2/Б2, строительстве 73/Б1/Б1 подлежат удовлетворению. При этом указал, что права и законные интересы третьих лиц Васильева В.С. и Варфоломеевой Р.А., позднее заключившие договоры участия в долевом строительстве на те же спорные площади, не нарушаются.
Кроме того, президиум указал на то, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные между истцом и ООО «Строй Сити», основаны на договоре о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г.
между ООО «СтройСити» и ООО «Алмаз», которое исполнило свои обязанности в полном объеме, что является оплатой по договорам участия в долевом строительстве с Хомич В.М.
Между тем, по мнению Сенкевича Ф.К. - директора ООО «СтройСити», с постановлением президиума Верховного суда Республики Саха (Якутия) нельзя согласиться.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом закона относимости об их нуждающимися доказательствами, удовлетворяющими и в доказывании допустимости, (статьи 55, 59 или требованиям обстоятельствами, не - 61, 67 Гражданского 7 процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть продемонстрированы в судебном постановлении убедительным образом, в противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства.
Как указывает заявитель в кассационной жалобе, вывод президиума о том, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные между истцом и ООО «Строй Сити», основаны на договоре о совместной деятельности от 10 апреля 2008 г. между ООО «СтройСити» и ООО «Алмаз», которое исполнило свои обязанности в полном объеме, что является оплатой по договорам участия в долевом строительстве с Хомич В.М., не мотивирован.
В соответствии с условиями договора от 10 апреля 2008 г. ООО «Алмаз» приняло на себя обязательство передать ООО «СтройСити» в перенаем земельный участок, который находится в аренде у ООО «Алмаз» (т.1, л.д. 160).
Указаний на договоры участия в долевом строительстве с Хомич В.М. от 16 июля 2009 г. данный договор от 10 апреля 2008 г. не содержит. Кроме того, ни сами договоры участия в долевом строительстве от 16 июля 2009 г., ни приложения к ним не содержат сведений о том, что они заключены в порядке исполнения договора о совместной деятельности между ООО «СтройСити» и ООО «Алмаз».
Как усматривается из условий договоров от 16 июля 2009 г. участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства. Соглашений об изменении договоров в части способа их оплаты стороны, как следует из материалов дела, не заключали. Кроме того, как полагает заявитель, оплата по договору участия в долевом строительстве может быть произведена только денежными средствами. Между тем из материалов дела усматривается, что истцом денежные средства не вносились.
Таким образом, по мнению заявителя, судебная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что договор о совместной деятельности между 8 ООО «СтройСити» и ООО «Алмаз» от 10 апреля 2008 г. не имеет правового значения при разрешении настоящего спора.
Кроме этого, президиум в нарушение норм процессуального права разрешил вопрос о правах третьего лица - ООО «Алмаз», не привлеченного к участию в деле.
В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника.
Как указывает заявитель, в связи с неисполнением обязательств по оплате предусмотренных условиями договоров участия в долевом строительстве (пункт 3.3), ООО «СтройСити» направило в адрес Хомич В.М. уведомления, в которых предупредило о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Не получив оплаты, ООО «СтройСити» обратилось с заявлением в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», после чего Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и 9 картографии записи в реестре о государственной регистрации спорных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома были погашены.
Таким образом, отказ ООО «СтройСити» от исполнения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома основан на нормах действующего законодательства и условиях договора. В связи с чем выводы суда второй инстанции о том, что отказ ООО «СтройСити» от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома соответствует нормам материального права, являются обоснованными.
Разрешая вопрос о восстановлении записи за Хомич В.М. в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, президиум не учел, что застройщик после расторжения договора с истцом заключил новые договоры с Васильевым В.С. и Варфоломеевой Р.А., которые исполнили свои обязательства по оплате договоров, зарегистрировали их в установленном законом порядке. В связи с чем, восстановление записи за Хомич В.М. в реестре нарушит права и интересы третьих лиц.
Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу Сенкевича Ф.К. - директора ООО «СтройСити» с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381 и 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
отменить определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 августа 2012 г. и передать кассационную жалобу Сенкевича Ф.К. директора ООО «СтройСити» с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации / ]Vи ^ [(К В.И. Нечаев