ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело №5-В07-174
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Москва $./ марта 2008 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Корчашкина Т.Е., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Наумовой Любови ВанСековны дело по иску Фоминой Наталии Григорьевны к Юрковой Вере Дмитриевне, Наумовой Любови Ван-Сековне о переводе прав и обязанностей покупателя,
установила:
Фомина Н.Г. обратилась в суд с иском к Юрковой В.Д. и Наумовой Л.В.С. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что она является собственником двух комнат площадью 15,5 кв.м. и 17 кв.м. в трехкомнатной коммунальной квартире № 117 по адресу: г. Москва, ул.
Тимирязевская, д. 16. Собственниками третьей комнаты площадью 19,9 кв.м. в указанной квартире в Уг доле каждый являлись несовершеннолетние дети Юрковой В.Д. - Юрков Л.Л. и Юркова Н.Л. В октябре 2002 г. истице стало известно, что 25 сентября 2002 г. по договору купли-продажи Юркова В.Д., действующая от имени своих несовершеннолетних детей, продала данную комнату Наумовой Л.В.-С, не известив ее о намерении продать свою долю в праве собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Полагая нарушенным свое право преимущественной покупки вышеуказанной комнаты в коммунальной квартире, Фомина Н.Г. просила на основании ст. 250 Гражданского кодекса РФ перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи.
Решением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 31 мая 2006 г.
иск Фоминой Н.Г. удовлетворен. На Фомину Н.Г. переведены права и обязанности покупателя Наумовой Л.В.-С. по договору купли-продажи комнаты № 3 жилой площадью 19,9 кв.м. в квартире по адресу: г. Москва, ул.
Тимирязевская, д. 16, кв. 117, заключенному 25 сентября 2002 г. с Юрковой 2 В.Д., действующей от имени несовершеннолетних детей Юрковой Н.Л. и Юркова Л.Л., удостоверенному нотариусом г. Москвы Дзядык Я.И. в реестре за № 16-6578, зарегистрированному в Москомрегистрации 02 октября 2002 г. за № 14-448/2002-131.
С Фоминой Н.Г. в пользу Наумовой Л.В.-С. взыскано 150.399 руб. 56 коп.
На ГУ ФРС возложена обязанность внести изменения в актовую запись о регистрации права собственности Наумовой Л.В.-С. на комнату 19,9 в квартире по адресу: г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 16, кв. 117, указав собственником вышеуказанной комнаты по договору купли-продажи от 25 сентября 2002 г.
Фомину Н.Г.
С Юрковой В.Д. и Наумовой Л.В.-С. в солидарном порядке взысканы в пользу Фоминой Н.Г. расходы на представителя в размере 7800 руб., судебные расходы в размере 3114 руб., а всего 10.914 руб.
Отменена мера по обеспечению иска в виде ареста на комнату 19,9 кв.м. в квартире по адресу: г. Москва, ул. Тимирязевская, д. 16, кв. 117, наложенного определением Тимирязевского районного суда г. Москвы от 3 марта 2003 г., после вступления решения суда в законную силу.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 25 июля 2006 г. решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Наумова Л.В.-С. просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить и принять новое судебное постановление об отказе Фоминой Н.Г. в иске.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 02 ноября 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Московского городского суда.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи надзорной жалобы) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В надзорной жалобе заявитель указывает, что судом при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся, по его мнению, в следующем.
Судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Указанной нормой предусмотрено, что продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
3 Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
Между тем, как указывает заявитель, судом не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.
Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Федерации от 4 июня 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998г. № 25-П между Департаментом муниципального жилья и жилищной политики в лице Управления муниципального жилья Северного административного округа г. Москвы и Елисеевым В.А. 31 января 2001 г. был заключен договор передачи ему в собственность комнаты № 3 жилой площадью 19,9 кв.м. в квартире коммунального заселения № 117 в доме 16 по ул. Тимирязевской в г. Москве (л.д. 19).
Елисеев В. А. заключил договор передачи ему в собственность исключительно комнаты № 3 и получил на основании этого договора свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату.
16 января 2002 г. Елисеев В.А. продал спорную комнату Юрковым.
Из материалов дела следует также, что Фомина Н.Г. позже, 14 февраля 2002 года, заключила договор передачи двух других комнат (№ 1 и № 2) в квартире № 117 и стала собственницей указанных комнат (л.д. 6).
Из содержания Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998г. № 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако в момент заключения договора купли-продажи не существовало нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Не была установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.
Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты № 3 между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не возникло. Квартира, в которой 4 расположена спорная комната, не находилась в общей собственности Юрковых Н.Л. и Л.Л. и Фоминой Н.Г. Соответственно, Юркова В.Д., как законный представитель своих несовершеннолетних детей, не должна была предупреждать соседей о намерении продать комнату, а могла на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.
Эти обстоятельства, по мнению заявителя, исключают возможность применения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору, заключенному в отношении имущества (комнаты № 3), которое не находилось в общей собственности.
Сам договор купли-продажи спорной комнаты был нотариально оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке. По сообщению органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав не требуется представление документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки жилого помещения в квартире коммунального заселения (л.д. 168).
В обоснование выводов о том, что при заключении договора куплипродажи от 25 сентября 2002 г. не были выполнены требования статьи 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в п. 5 договоров передачи указывалось, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве собственности на места общего пользования. Отсюда, по мнению судебных инстанций следует, что квартира 117 в доме 16 по ул. Тимирязевской находилась в общей долевой собственности Фоминой и Юрковых, поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 25 сентября 2002 г.
С такими выводами судебных инстанций, по мнению заявителя, нельзя согласиться по следующим основаниям.
Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002г. № 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
В пункте 5 договоров передачи от 31 января 2001г. и от 14 февраля 2002 г. (л.д. 6 об., 19 об.) определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.
Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.
Из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья не применима к договору куплипродажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Поскольку спорная комната в долевой собственности не находилась, то переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, Юркова В.Д., действующая как законный представитель своих несовершеннолетних детей, могла свободно распорядиться их собственностью (комнатой № 3) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.
Заявитель в надзорной жалобе указывает, что поскольку суд не применил закон, подлежащий применению, и применил закон, не подлежащий применению, он допустил существенное нарушение норм материального права, что является основанием для отмены решения суда в порядке надзора.
Кроме того, вынесенные по данному делу судебные постановления нарушают единство судебной практики, изложенной в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2004 г.
Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой Наумовой Л.В.-С. и настоящим определением следует передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 ГПК РФ в редакции, действовавшей на момент подачи надзорной жалобы,
определила:
дело по иску Фоминой Наталии Григорьевны к Юрковой Вере Дмитриевне, Наумовой Любови Ван-Сековне о переводе прав и обязанностей покупателя передать для рассмотрения по существу в президиум Московского городского суда.
Судья Верховного Суда Российской Федерации ' К^1\УЬ<УГ Т.Е. Корчашкина