Д е л о № 66-В07-14
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
2 о к т я б р я 2 0 0 7 г.
г. М о с к в а Судья Верховного Суда Российской Федерации Горшков В.В., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Чикеевой А.Г. дело по иску Чикеевой А.Г. в своих интересах и интересах несовершеннолетней Гариповой А.Ю. к Изотовой А.Ю. о признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя,
установил:
Чикеева А.Г. обратилась в суд в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери Гариповой А.Ю. с иском к Изотовой А.Ю. о признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя, ссылаясь на то, что является вместе с дочерью собственником комнат № 1 и № 3 коммунальной квартиры № 43 дома 2 в микрорайоне 4 г. Шелехова Иркутской области. Собственником комнаты № 2 являлась Перевалова Н.И., которая в декабре 2005 г. умерла. 30 июня 2006 г. истице стало известно, что Перевалова Н.И. в мае 2005 г. продала указанную комнату Изотовой А.Ю.
Полагая нарушенным свое право преимущественной покупки спорной комнаты в коммунальной квартире, истица просит на основании ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ признать за ней это право и перевести на нее и Гарипову А.Ю. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи.
Ответчик Изотова А.Ю. иск не признала.
Решением Шелеховского городского суда Иркутской области от 25 октября 2006 г. исковые требования удовлетворены. За Чикеевой А.Г. и Гариповой А.Ю. признано преимущественное право покупки комнаты № 2 в квартире по адресу: г. Шелехов, 4 микрорайон, дом 2, квартира 43, по договору купли-продажи от 6 мая 2005 г., заключенному между Переваловой Н.И. и Изотовой А.Ю. На Чикееву А.Г. и Гарипову А.Ю. переведены в равных долях права и обязанности покупателя комнаты № 2 в указанной квартире. Взыскано с Чикеевой А.Г. в пользу Изотовой А.Ю. 100 ООО рублей.
На главное управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу возложена обязанность внести изменения в государственный реестр прав на недвижимое имущество на указанную квартиру.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 7 февраля 2007 г. решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В надзорной жалобе Чикеева А.Г. просит определение суда кассационной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Определением Судьи Верховного Суда РФ от 2 июля 2007 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ.
Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Иркутского областного суда.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В надзорной жалобе Чикеева А.Г. указывает, что судом кассационной инстанции были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся, по ее мнению, в следующем.
Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Отменяя решение суда первой инстанции об удовлетворении иска, суд кассационной инстанции указал, что Гражданский кодекс РФ имеет большую юридическую силу, а Жилищный кодекс РФ содержит отсылочную норму.
Поскольку спорная комната не принадлежала истцам и Переваловой Н.И. на праве общей собственности, у истцов отсутствовало право преимущественной покупки.
Между тем, по мнению заявителя, с такими выводами согласиться нельзя.
Договор купли-продажи спорной квартиры состоялся 6 мая 2005 г., т.е.
в период действия Жилищного кодекса РФ, поэтому применению к правоотношениям сторон по данному делу подлежала часть 6 ст. 42 ЖК РФ.
С выводом суда кассационной инстанции о приоритете Гражданского кодекса РФ над Жилищным кодексом нельзя согласиться, поскольку оба кодекса представляют собой кодифицированные федеральные законы и имеют равную юридическую силу. Отсылка к Гражданскому кодексу, содержащаяся в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, имеет ввиду применение к случаям продажи комнаты в коммунальной квартире механизма реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности, установленного ст. 250 ГК РФ.
То обстоятельство, что спорная комната не находилась в общей собственности истиц и Переваловой Н.И., не имеет значения, поскольку обязанность продавца комнаты в коммунальной квартире уведомлять других собственников комнат о своем намерении продать комнату возникла в силу прямого указания закона с введением в действие Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, в надзорной жалобе Чикеева А.Г. со ссылкой на постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 в редакции постановления от 6 февраля 2007 г. № 6 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" указывает, что ею соблюден трехмесячный срок исковой давности для обращения в суд с указанным иском, поскольку о нарушении своего права Чикеева А.Г. узнала только 30 июня 2006 г., а установленный ст. 250 ГК РФ срок, в течение которого истец имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).
Как указывает заявитель, перевод прав покупателя на основании судебного решения является одним из случаев замены лица в обязательстве, поэтому выводы суда кассационной инстанции о том, что такой способ защиты предполагаемого нарушенного права не предусмотрен законом, является необоснованным.
Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой Чикеевой А.Г. и настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ, о п р е д е л и л :
дело по иску Чикеевой А.Г. в своих интересах и интересах несовершеннолетней Гариповой А.Ю. к Изотовой А.Ю. о признании преимущественного права покупки и переводе на истца прав и обязанностей покупателя направить для рассмотрения по существу в президиум Иркутского областного суда.
Судья Верховного Суда РФ В.В. Горшков