ФЕДЕРАЛЬНОЕ СОБРАНИЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА ДЕПУТАТ ГОСУДАРСТВЕЙНОЙ ДУМЫ четвертого созыва (20042007) № £52 МП Верховный Суд Российской Федерации В последнее время собственники жилых помещений многоквартирных домов столкнулись с трудностями при реализации своего права выбрать спо соб управления общим имуществом своего дома. Это право предоставлено им Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 161).
На практике застройщики часто включали построенные дома в состав одного объединения жилищностроительного кооператива или товарищества собственников жилья. После полной оплаты стоимости своего жилья собст венники нередко принимали решения об управлении своим домом отдельно от других, но встречали сопротивление руководителей укрупненного объедине ния (ЖСК или ТСЖ).
Однако при рассмотрении таких дел суды нередко считали решения, принятые собственниками одного дома о самостоятельном управлении своим общим имуществом, нарушающими права остальных членов объединения, ко торое ранее управляло группой домов. Многоквартирные дома с квартирами, находящимися в собственности граждан, признавались кооперативной собст венностью, а изъятие общего имущества этих домов из управления укрупнен ным объединением его реорганизацией, требующей общего согласия.
В е р х о в н ы й Суд 6т1 ЗО четверг, 1 июня 2006 г 09 26 Л и с т № 1 (1) По просьбе обратившихся ко мне собственников жилья из ряда городов я делал запрос в Министерство регионального развития Российской Федерации, которое согласно Положению о министерстве уполномочено давать разъясне ния по спорным жилищным вопросам. В полученном ответе указывается:
, Выход собственников помещений одного многоквартирного дома из укрупненного жилищного кооператива или товарищества соб ственников жилья, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов собственников данного дома, не может рас сматриваться как реорганизация кооператива или товарищества, так как только собственникам данного дома принадлежит право выбора способа управления общим имуществом этого дома.
Поскольку заключение противоречит ряду некоторых судебных реше ний, про!1гу^довести разъяснение^Министерства регионального развития Рос сийской Федерации до судебных инстанций.
^ Приложение: копия письма Минрегионразвития от 06.05.2006 № 3399-вш\07.
Депутат, председатель Союза потребителей России П.Б.Шелищ исп.Г.А.Ломтев тел.692-87-47 6т1 зр четверг, 1 июня 2006 г 09 26 Лист № 2 (2) ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Депутату Государственной Думы Российской Федерации, Председателю Союза потребителей России П.Б.Шелищу Поварская ул., д.15, Москва, 121260 .06.07 г.
№1990-2/общ № 13.07.2006 г.
252 - шп На№ от На Ваше письмо сообщаю следующее.
1. Вопрос о том, является ли основанием для реорганизации жилищно строительного кооператива выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом, из ЖСК, в состав которого входят несколько жилых домов и требуется ли для этого согласие остальных собственников членов ЖСК, обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 мая 2007 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за 1 квартал 2007 года в следующей редакции.
«В соответствии с ч. 1 ст. ПО Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.
Статьей 122 ЖК РФ предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Иных положений, регулирующих ядок реорганизации жилищного кооператива, Жилищный кодекс сийской Федерации не содержит.
Частью 4 ст. ПО ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищно строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые в свою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст.
50 ГК РФ), следовательно, на них распространяется, установленный Гражданским кодексом Российской Федерации общий порядок, предусмотренный для реорганизации 1оридических лиц.
Статьей 57 ГК РФ предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации - ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами.
Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57 , п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в чч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется.
2. Вопрос о том, является ли основанием для реорганизации товарищества собственников жилья выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из товарищества собственников жилья, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников жилых помещений - членов ТСЖ, обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 мая 2007 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за 1 квартал 2007 года в следующей редакции.
«В соответствии с ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в гоквартирном доме, а также нескольких расположенных близко зданий, оений или сооружений - жилых домов.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
В соответствии со ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть - осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами.
Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч.ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется».
Председатель судебного состава по гражданским делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации