Первому заместителю председателя Саратовского областного суда Р.Е.Волосатых ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Поварская ул., д. 15, Москва, 121260 .06.07 г.
№ 01-06/7 На № ! I 1 / ^^и^С^ №619-7/общ 19.02.2007 г.
от На Ваше письмо сообщаю следующее.
1. Вопрос о том, является ли основанием для реорганизации жилищно строительного кооператива выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом, из ЖСК, в состав которого входят несколько жилых домов и требуется ли для этого согласие остальных собственников членов ЖСК, обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 мая 2007 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за 1 квартал 2007 года в следующей редакции.
«В соответствии с ч. 1 ст. ПО Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.
Статьей 122 ЖК- РФ предусмотрено, 'что жилищный кооператив по ^ р е ш е н и ю общего собрания его членов может быть преобразован в - — -.т.ттттга И н м * " положений, регулирующих еорганизации жилищного кооператива, Жилищный кодекс Федерации не содержит.
4%тью]|4 ст. ПО ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищностроитшьн11е кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые^Н!вою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст.
50 ПС РФ), следовательно, на них распространяется, установленный Гражданским кодексом Российской Федерации общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридических лиц.
Статьей 57 ГК РФ предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации - ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами.
Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57 , п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в чч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется.
2. Вопрос о том, является ли основанием для реорганизации товарищества собственников жилья выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из товарищества собственников жилья, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников жилых помещений - членов ТСЖ, обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 30 мая 2007 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за 1 квартал 2007 года в следующей редакции.
«В соответствии с ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в « многжваржрном доме, а также нескольких расположенных близко зданий, строений и ж сооружений - жилых домов.
Изта п о л о ж е н и й ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещеша«^в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
* В соответствии со ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, " разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами.
Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч.ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется».
Ответы на остальные вопросы, изложенные в Вашем письме, будут доведены до Вашего сведения позднее.
Председатель судебного состава по гражданским делам Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 2.Жилшпно-строительный кооператив (ЖСК) объединяет 6 многоэтажных витых домов, расположенных на соседних земельных участках и объединённых общей иншэасжукгурой теплоснабжения: дома отапливает теплостанция, принадлежащая кооперативу и обслуживаемая им.
Общее собрание собственников помещений в 2 многоквартирных домах из состава указанных домов приняло решение о выборе иного способа управления домами - управление товариществом -'собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ было зарегистрировано в качестве юридического лица.
ЖСК предъявил иск к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания собственников об образовании ТСЖ и незаконной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица, об исключении записи о ТСЖ из единого государственного реестра юридических лиц. Обосновало свои требования тем, что ТСЖ фактически образовано путём реорганизации ЖСК путём выделения из него товарищества. Однако такое выделение было произведено с нарушением требований п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ: без принятия решения об этом общим собранием членов ЖСК, без составления передаточного акта и разделительного баланса, содержащего положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников. Кроме того, члены ЖСК, являющиеся собственниками квартир в двух указанных домах, не прекратили членство в жилищном кооперативе в порядке, установленном ст. 130 Жишшднымкодексом РФ. В результате долги этих членов кооператива перед жилищным кооперативом по оплате за предоставленные коммунальные услуги, за услуги и работы по управлению многоквартирными домами остались непогашенными, т.к. ТСЖ эти долги на себя не приняло. Также остались неурегулированными вопросы передачи от ЖСК к ТСЖ функций поставщика всех видов энергии (в т.ч. тепловой) собственникам квартир двух домов, соответствующие договоры не перезаключены.
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что согласно п. 2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом ЖК распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса (Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников). В соответствии со ст. 44, п.п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нём, которое своим решением в любое время может изменить способ управления домом. Поэтому суд посчитал, что образование нового ТСЖ в данном случае не является формой реорганизации ЖСК путём выделения юридического лица; общее собрание собственников помещений двух домов вправе решить вопрос об избрании иного способа управления домами (образования ТСЖ) без соблюдения указанных в иске процедур раздела прав и обязанностей кооператива, погашения долгов и выхода из членов ЖК, которые могут быть проведены позже и по закону не являются обязательным условием избрания иного способа управления домом.
[ э й Вопрос: Возможна ли передача двух домов из шести на обслуживание ТСЖ по решению только собственников помещений этих двух домов без участия в решении этого вопроса органа управления ЖСК? * С, + 1 Г