41-В06-32

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

¡2 . 0 8 . 2 0 0 6 г .

г. М о с к в а Судья Верховного Суда Российской Федерации Б орисова Л.В., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Б угаян С.А. дело по ее иску к ОАО «Мода» о признании права на земельный участок и понуждении заключить договор,

установил:

Бугаян С.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь в обоснование своих требований на то, что 24 апреля 2001 года по договору купли-продажи приобрела у ответчика 107М000 долей в праве собственности на строение - пятиэтажное здание литер «А» по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Б .Садовая, д. 65. Между тем, при заключении договора в него не было включено условие о продаже Б угаян С.А. земельного участка, расположенного под названным зданием, в размере пропорционально передаваемой ей доле в праве собственности на здание. Ответчик, собственник земельного участка, расположенного под зданием литер «А» по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Б .Садовая, д. 65, отказывается заключить дополнительное соглашение, содержащее такое условие. Полагая, что в силу положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации она имеет право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под зданием литер «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.

Б. Садовая, д. 65, в размере пропорционально ее доле в праве собственности на указанное здание, просила суд признать за ней право собственности на 107М000 долей данного земельного участка, а также обязать ответчика заключить с ней договор передачи в ее собственность 107М000 долей от занимаемого зданием земельного участка.

Определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 декабря 2002 года произведена замена ненадлежащего ответчика ОАО «Мода» на ЗАО «Новая мода» (л.д. 39).

Ответчик ЗАО «Новая мода» иск не признал.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 января 2003 года иск Бугаян С.А. оставлен без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 марта 2003 года решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Бугаян С.А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 23 марта 2006 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Ростовского областного суда.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

В надзорной жалобе Бугаян С.А. указывает на то, что судом были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся, по ее мнению, в следующем.

Как усматривается из материалов дела, 24 апреля 2001 года между ОАО «Мода» (продавец) и Бугаян С.А. (покупатель) был заключен договор куплипродажи недвижимости, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность недвижимость - нежилое помещение, составляющее 107М000 долей здания литер «А», расположенного по адресу: г. Ростов-наДону, ул. Большая Садовая, д. 65.

При этом в договоре не было определено передаваемое покупателю недвижимости (Бугаян С.А.) право на соответствующий земельный участок (л.д.8).

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент заключения данного договора, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд руководствовался вышеприведенной нормой и исходил из того, что данная норма, действовавшая на момент заключения между сторонами по делу договора купли-продажи недвижимости, не предусматривала обязательного перехода права собственности на земельный участок одновременно с переходом права собственности на недвижимость, расположенную на нем, в связи с чем правовых оснований для признания за Бугаян С.А. права собственности на 107\1000 долей от всего земельного участка, на котором находится здание литер «А», не имеется.

Кроме того, как указал суд, право собственности у Бугаян С.А. могло бы возникнуть только на ту часть земельного участка, которая непосредственно занята зданием литер «А» и лишь в том случае, если бы договор куплипродажи части данного здания был заключен с ответчиком после вступления в силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепившей правило, согласно которому, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

При этом в мотивировочной части решения содержится суждение суда о том, что исковые требования Бугаян С.А. сводятся не к признанию за нею права собственности на земельный участок, непосредственно занятый зданием литер «А», в размере пропорционально ее доле в праве собственности на данное здание, а к требованию о признании за нею права собственности на 107М000 долей от всего земельного участка, на котором находится данное здание.

Между тем, такие выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

При вынесении решения суд не учел, что земельным законодательством может быть ограничен оборот земли (статья 129 ГК РФ), однако правоотношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок относятся к предмету гражданского законодательства, определенному в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, регулируются нормами, содержащимися в названном Кодексе.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Данная норма вступила в силу с 1 марта 1996 года и с указанной даты непосредственно регулировала правоотношения, возникающие по поводу перехода прав на земельные участки при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости.

Таким образом, и на момент заключения между сторонами по делу договора купли-продажи части нежилых помещений здания литер «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 65, и при рассмотрении судом настоящего дела законом была установлена обязательность перехода к покупателю недвижимости, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости, не определяющего передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, права собственности на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следует указать, что законодатель, закрепляя данную норму в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, придал ей императивный характер, и потому она подлежала обязательному применению к правоотношениям, возникающим по поводу перехода прав на земельные участки при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости.

В связи с этим необходимо отметить, что суждение суда о правовом характере исковых требований Бугаян С.А., содержащееся в мотивировочной части решения (л.д. 66), материалами дела не подтверждается.

В исковом заявлении Бугаян С.А. обосновывала свое предполагаемое право не на прилегающий к зданию литер «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 65 земельный участок, а на земельный участок, непосредственно занятый указанным зданием (л.д. 6-7). В отзыве на исковое заявление ответчик также оспаривал право Бугаян С.А. не на прилегающий к зданию литер «А» земельный участок, а на земельный участок, занятый данным зданием (л.д. 23-24). Из объяснений сторон, заслушанных в ходе судебного разбирательства, также усматривается, что спор между истцом и ответчиком возник именно по поводу земельного участка, расположенного под зданием литер «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, д. 65 (л.д. 52об.-54, 57).

Таким образом, из материалов дела следует, что Бугаян С.А. просила суд признать за нею право собственности на земельный участок, занятый зданием литер «А», в размере пропорционально приобретенной ею доле в праве собственности на данное здание.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание императивные требования закона, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений и рассмотрения дела судом (статья 552 ГК РФ), с выводами суда об отказе Бугаян С.А. в иске согласиться нельзя.

Таким образом, принимая решение, суд пришел к ошибочному выводу о характере правоотношений, возникших между сторонами по делу, и, разрешая спор, не применил закон, подлежащий применению к действительным правоотношениям сторон (статья 552 ГК РФ), что привело к неправильному разрешению настоящего дела.

То обстоятельство, что Бугаян С.А. является собственником части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае, по мнению заявителя, не является основанием к отказу в иске, поскольку на земельный участок, занятый недвижимостью, принадлежащей на праве собственности нескольким лицам, подлежит установлению режим общей долевой собственности. При этом требований о выделении в натуре земельного участка, занятого зданием литер «А», в размере пропорционально приобретенной доле в праве собственности на данное здание, Бугаян С.А. не заявляла.

Допущенные судом первой инстанции существенные нарушения норм материального права судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда оставила без внимания и правой оценки, что, по мнению заявителя, является предусмотренным статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

Приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой Бугаян С.А. и настоящим определением следует передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ,

определил:

дело по иску Бугаян С.А. к ОАО «Мода» о признании права на земельный участок и понуждении заключить договор направить для рассмотрения по существу в президиум Ростовского областного суда.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Копия верна:

Ответственный секретарь Верховного Суда РФ .

Л.В. Борисова