Российская Федерация Верховный суд Республики М арий Эл Марий Эл Республикын Верховный судшо ул. Коммунистическая, 13, г. Йошкар-Ола, 424000 тел. (8362) 45-12-18, факс (8362) 41 -43-89 Коммунистический урем, 13, Йошкар-Ола, 424000 тел. (8362) 45-12-18, факс (8362) 41-43-89 На№ от Верховный Суд Российской Федерации Верховным судом Республики Марий Эл было проведено изучение практики применения районными (городскими) судами республики норм Жилищного кодекса Российской Федерации.
Изучение показало, что при применении отдельных положений Кодекса возникают вопросы, которые требуют разъяснения.
^ Изменение договора социального найма жилого помещения регулируется статьей 82 Жилищного кодекса, в которой прямо не предусмотрена ранее допускаемая законом возможность заключения отдельного договора найма жилого помещения с совершеннолетним членом семьи нанимателя. Вместе с тем, в части 1 статьи 62 К одекса указывается на то, что предметом договора социального найма может быть часть жилого дома, квартиры. Поскольку четкого запрета на заключение отдельного договора найма с совершеннолетним членом семьи нанимателя в законе не имеется, отсутствует определенность в понимании закона в этой части, в связи с чем имеется необходимость в его разъяснении.
¿2?. Пунктом 4 статьи 31 Жилищного кодекса установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. Возможно ли прекращение по этой норме права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения, если он перестал быть членом семьи до вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации, а требование о выселении поступило в суд после 1 марта 2005 года? /1 сси/иТ^^ м/^ 1^ 7 УУУ^Т^ ж. Статьей 9 1 Кодекса предусмотрена возможность выселения нанимателя после предупреждения наймодателем о выселении в связи с использованием жилого помещения не по назначению, систематическим нарушением прав и законных интересов соседей и др. Неясно, в какой форме должно осуществляться такое предупреждение. Кроме того, возможно ли выселение согласно указанной статье после 1 марта 2005 года лица, предупрежденного об этом судом до 1 марта 2005 года? ( ^ С о г л а с н о статье 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Означает ли это, что граждане, проживающие в указанных помещениях, имеют право на приватизацию жилых помещений в этих общежитиях? ! Председатель А.С. Давыдов Председателю Верховного Суда Республики Марий Эл А.С.Давыдову Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации 109289, М о с к в а , ул. Ильинка, д . 7 / 3 ^ . 0 6 . 2 0 0 6 г.
ктшак&щ на № 04-15 от 24 ноября 2005 г.
На Ваше письмо, содержащее просьбу дать разъяснение по вопросам, касающимся применения отдельных положений Жилищного кодекса РФ, сообщаю следующее.
1. Вопрос о том, возможно ли с 1 марта 2005 года приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления, обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 7 июня 2006 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за I квартал 2006 года в следующей редакции.
«Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение ( квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 29 декабря 2004 г.) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.
Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным.
Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» ( признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 г. № 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.
Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям».
2. Вопрос о том, в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя также обсуждался на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации 7 июня 2006 года, и ответ на него утвержден и включен в Обзор судебной практики за I квартал 2006 года в следующей редакции.
«Согласно ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в случае, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении указанных нарушений они подлежат выселению на основании решения суда.
При этом Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.
Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ и ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения».
3. Ответы на остальные вопросы, которые изложены в Вашем письме, будут доведены до Вашего сведения позднее.
А.И.Карпов