ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 11В06-17
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
С /-июля 2006года г. М о с к в а Судья Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцева Л.М., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Акционерного банка «ДевонКредит» дело по иску Селемзяновой Н.Ф. к ООО «Олимпия» о признании сделки недействительной,
установила:
Селемзянова Н.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «Олимпия» о признании договора залога незавершенного строительством объекта от 21.04.2004г., заключенного между ООО «Олимпия» и Акционерным банком «Девон-Кредит» и государственной регистрации сделки от 30.04.2001г.
недействительными, указывая, что она и другие граждане являются дольщиками в строительстве жилого дома и при передаче в залог незавершенного строительством дома ответчиком были нарушены их права, так как ответчик при заключении оспариваемого договора с Акционерным банком «Девон-Кредит» не представил сведения об обремении данного объекта правами третьих лиц.
Решением Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 05.10.2005г. иск был удовлетворен.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 05.10.2005г. решение суда было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Акционерный банк «Девон-Кредит» просит вынесенные судебные постановления отменить.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 17.04.2006г. дело истребовано в Верховный Суд РФ.
Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Верховного суда Республики Татарстан.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В надзорной жалобе Акционерный банк «Девон-Кредит» указывает, что судом было допущено существенное нарушение норм материального права выразившееся, по его мнению, в следующем.
Как установлено судом, 07.04.2004г. между Салемзяновой Н.Ф. и ООО «Олимпия» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого ООО «Олимпия» после оплаты истицей полной стоимости трехкомнатной квартиры в доме №3-1 по ул. Ленина в г.
Альметьевске и после окончания строительства дома должно было передать ей эту квартиру в собственность (л.д.7).
21.04.2004г. между ООО «Олимпия» и Акционерным банком «ДевонКредит» в обеспечение ранее заключенного между ними кредитного договора от 08.04.2004г., был заключен договор залога вышеназванного незавершенного строительством объекта (л.д.5-6). Данный договор был зарегистрирован в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2004г. (л.д.74).
Удовлетворяя иск Салемзяновой Н.Ф. о признании договора залога, заключенного между ООО «Олимпия» и Акционерным банком «ДевонКредит» недействительным, суд руководствовался ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004г. Ы214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с которой при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
На основании данной нормы закона, с учетом того, что в договоре залога, заключенном между ООО «Олимпия» и Акционерным банком «ДевонКредит» не было указано на обременение предмета залога правами третьих лиц (граждан, заключивших с ООО «Олимпия» договоры долевого участия в строительстве жилья), суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор залога был заключен с нарушением закона и при его заключении были нарушены права и законные интересы дольщиков.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения и подтверждая правильность вывода суда о незаконности совершенной сделки, суд кассационной инстанции сослался на ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98г. №Ю2-Ф3, в соответствии которой, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 27 вышеназванного ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.04.2005 г. и соответственно, не может распространяться на возникшие правоотношения.
Ссылка на ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также является неправомерной, поскольку в качестве последствия неисполнения обязанности о предупреждении залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки, данная норма закона предусматривает лишь право залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения договора об ипотеке.
Признавая договор залога недействительным, суд в нарушение ч.4 ст. 198 ГПК РФ не указал норму материального права, на основании которой данный договор подлежал отмене, как недействительный.
Однако в силу ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной лишь по основаниям, установленным ГК РФ.
Кроме того, заявитель указывает на то, что в нарушение ст. 196 ГК РФ при принятии решения суд не определил существенные обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, в частности, судом не исследовался и не был установлен факт внесения истцом денежных средств на строительство жилья, размер которых был предусмотрен условиями договора от 07.04.2004г. Какихлибо документов, подтверждающих внесение Салемзяновой Н.Ф. денежных средств в долевое строительство, в материалах дела не имеется.
Эти доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой Акционерным банком «Девон-Кредит» и настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
дело по иску Селемзяновой Н.Ф. к ООО «Олимпия» о признании сделки недействительной, направить для рассмотрения по существу в президиум Верховного суда Республики Татарстан.
Судья Верховного Суда Российской "ФёдЙ|1 Ответственный секретарь . Верховного Суда РФ ,|Л.М.Пчелинцева