ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 18-В06-25
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ХН . 0 4 . 2 0 0 6 г .
г. М о с к в а Судья Верховного Суда Российской Федерации В.И. Нечаев, рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Байрактаровой H.A. дело по иску Маймула Е.В. к Байрактаровой H.A. о признании недействительным постановления главы г. Туапсе и признании права собственности,
установил:
Маймула Е.В. обратился в суд с вышеуказанным иском к Байрактаровой H.A., ссылаясь в обоснование своих требований на то, что 4 апреля 2002 года заключил с ответчиком договор займа, по условиям которого передал ответчику денежную сумму в размере 806 000 руб., а Байрактарова H.A. взяла на себя обязательства возвратить указанную сумму займа в срок до 1 ноября 2002 года. Однако ответчик свои обязательства по возврату в обусловленный договором срок суммы займа не выполнила. Вступившим в законную силу решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 5 июня 2003 года с нее в пользу истца взыскана задолженность по договору займа в размере 799 754 руб. 4 коп. Между тем, как указал истец, решение суда ответчиком также не исполнено. Поскольку по условиям заключенного 4 апреля 2002 года между сторонами по делу договора займа Байрактарова H.A. взяла на себя обязательства в случае не возврата в обусловленный договором срок суммы займа оформить с истцом договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г. Туапсе, ул. Полетаева, 22а, истец просил суд признать за ним право собственности на указанные земельный участок и жилой дом. Кроме того, по утверждению истца, на момент заключения договора займа и включения в него вышеназванного условия строение № 22а по ул. Полетаева в г.Туапсе имело статус нежилого помещения. Утверждение акта приемки в эксплуатацию данного строения в качестве жилого дома, произведенное постановлением главы г. Туапсе от 14 мая 2003 года, нарушает его права, поскольку делает невозможным обращение на данное недвижимое имущество взыскания. Учитывая изложенные обстоятельства, истец просил признать указанное постановление главы г.
Туапсе недействительным.
Ответчик иск не признала.
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 9 августа 2004 года иск Маймула Е.В.
удовлетворен, признано недейс!вительным постановление главы г. Туапсе от 14 мая 2003 года № 900 об утверждении акта приемки в эксплуатацию жилого дома № 22а по ул.
Полетаева в г. Туапсе, также за Маймула Е.В. признано право собственности на жилой дом № 22а по ул. Полетаева в г. Туапсе.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2004 года решение суда оставлено без изменения.
Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 7 июля 2005 года решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 9 августа 2004 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2004 оставлены без изменения.
В надзорной жалобе Байрактарова H.A. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.
Определением судьи Верховного Суда РФ от 27 февраля 2006 года дело истребовано в Верховный Суд РФ.
Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В надзорной жалобе Байрактарова H.A. указывает на то, что судами первой, кассационной и надзорной инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся, по ее мнению, в следующем.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, и исходил из того, что поскольку при заключении 4 апреля 2002 года договора займа между сторонами по делу было достигнуто соглашение об оформлении Байрактаровой H.A. (заемщиком), в случае не возврата Маймула Е.В. (заимодавцу) суммы займа в обусловленный договором срок, договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу:
г. Туапсе, ул. Полетаева, 22а, обязательства по договору займа Байрактаровой H.A. не выполнены, сумма займа не возвращена, решение суда от 5 июня 2003 года о взыскании с нее в пользу Маймула Е.В. суммы займа не исполнено, то такое соглашение об обеспечении исполнения Байрактаровой H.A. взятых на себя по договору займа обязательств, хотя и не являющееся, по мнению суда, залогом, но не противоречащее действующему гражданскому законодательству, должно исполняться надлежащим образом, в связи с чем за Маймула Е.В. надлежит признать право собственности на жилой дом 22а по ул. Полетаева в г. Туапсе.
Между тем, как указывает в жалобе заявитель, дом № 22а по ул.
Полетаева в г. Туапсе является единственным жилым помещением для Байрактаровой H.A., в указанном жилом помещении проживают ее несовершеннолетние дети, для которых данное жилое помещение также является единственным пригодным для проживания.
При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, суд не вправе был признавать за Маймула Е.В. право собственности на указанное недвижимое имущество.
Кроме того, в силу норм главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог недвижимости (ипотека), являющийся одним из способов обеспечения исполнения обязательств, устанавливается в обеспечение исполнения должником взятых на себя обязательств, основанных, в том числе, на договоре займа.
Как установлено судом и следует из материалов дела, условие об оформлении Байрактаровой H.A. договора купли-продажи земельного участка и жилого дома включено сторонами в договор займа в обеспечение исполнения Байрактаровой H.A. взятых на себя обязательств по возврату в обусловленный договором срок суммы займа.
Включение в договор займа названного условия свидетельствует о возникновении между Байрактаровой H.A. и Маймула Е.В. обязательственных правоотношений, вытекающих из договора залога недвижимости.
Таким образом, по своей правовой природе возникшие между Байрактаровой H.A. и Маймула Е.В. правоотношения являются залоговыми.
Между тем, в силу прямого указания закона договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) влечет его недействительность. Такой договор является ничтожным (статья 10 Закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку, как усматривается из материалов дела, в отношении заключенного 4 апреля 2002 года между Маймула Е.В. и Байрактаровой H.A.
договора займа, включающего в себя и вышеназванное условие об обеспечении исполнения Байрактаровой H.A. взятых на себя по договору займа обязательств, государственная регистрация в установленном законом порядке проведена не была (л.д. 4, 37), то, в силу приведенных норм, такое условие является ничтожным и не влечет для сторон юридических последствий.
При таких обстоятельствах, у суда отсутствовали правовые основания для признания за Маймула Е.В. права собственности на жилой дом № 22 по ул.
Полетаева в г. Туапсе.
Исходя из изложенного, не основаны на законе и выводы судов кассационной и надзорной инстанций о действительности залоговых правоотношений, возникших между сторонами по делу, и правомерности обращения судом первой инстанции взыскания на спорное недвижимое имущество для удовлетворения предъявленных Маймула Е.В. требований, вызванных неисполнением Байрактаровой H.A. своих обязательств по договору займа.
Кроме того, даже в случае действительности договора залога суд не вправе был признавать за Маймула Е.В. право собственности на заложенное спорное недвижимое имущество, поскольку такое имущество при вынесении судом решения об обращении на него взыскания подлежало реализации путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации, а также Законом РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (часть 1 статьи 56 названного Закона).
Следует также указать, что признавая за Маймула Е.В. право собственности на дом № 22а по ул. Полетаева в г. Туапсе, суд не установил действительную стоимость указанного недвижимого имущества, не выяснил, равноценна ли его стоимость размеру предъявленных Маймула Е.В. к Байрактаровой H.A. требований.
Приведенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой Байрактаровой H.A. и настоящим определением следует передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
дело но иск> Маймула Е.В. к Байрактаровой H.A. о признании недействительным постановления главы г. Туапсе и признании права собственности передать для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В.И. Нечаев