ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА СУД 420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Правосудия, д.2 Тел: (843) 5439941 Именем Российской Федерации ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции г. Казань 22 марта 2006 года Дело № А06-2626у/3-23к/05 Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего Сагадеева Р.Р., судей: Филимонова С.А., Козлова В.М.
при участии от истца:
Матвеев Л.И. - председатель совета Потребительского общества «Волжанка»;
Иванов Л.Н. - по доверенности от 2.03.2006 - представитель Волкова A.A. и ПО «Волжанка», от ответчика: Поляков В.В. - по доверенности № 05-1339 от 12.05.2005 представитель Комитета имущественных отношений г. Астрахани Поляков В.В. - по доверенности № 01-ДЗ-169 от 13.03.2006 - представитель Совета муниципального образования «Город Астрахань», рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Совета муниципального образования «Город Астрахань» на решение от 22.11.2005 Арбитражного суда Астраханской области по делу № А062626у/3-23к/05 (председательствующая Цепляева Л.Н., судьи: Каторжевский Н.К., Колбаев РР.), по заявлению индивидуальных предпринимателей Волкова Андрея Анатольевича, г.
Астрахань, Михайлова Александра Дмитриевича, г. Астрахань, Дасаевой Н.Х., г. Астрахань, Потребительского общества «Волжанка», г. Астрахань, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Универсальный», г. Астрахань к Совету муниципального образования «Город Астрахань», г. Астрахань, Администрации города Астрахани, Комитету имущественных отношений города Астрахани, при участии прокурора Астраханской области о признании нормативного правового акта недействующим, в судебном заседании объявлен перерыв до 22.03.2006 9 часов 30 минут,
УСТАНОВИЛ:
Предприниматели ограниченной Волков A.A., ответственностью Михайлов «Торговый А.Д., дом Дасаева Н.Х., «Универсальный», общество с Потребительское общество «Волжанка» обратились в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к С о в е т у М у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я « Г о р о д А с т р а х а н ь » , А д м и н и с т р а ц и и г. А с т р а х а н и , Комитету имущественных отношений города Астрахани о признании решения Совета муниципального образования «Город Астрахань» недействующим от 2 8 . 0 4 . 2 0 0 5 № «О п о р я д к е п е р е д а ч и в п о л ь з о в а н и е о б ъ е к т о в н е ж и л о г о м у н и ц и п а л ь н о г о ф о н д а сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), 106 (зданий, расположенных на т е р р и т о р и и м у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я « Г о р о д А с т р а х а н ь » . О п р е д е л е н и я м и о т 14 и 2 8 июля 2005 года дела по заявлениям предпринимателей Михайлова А.Д., Д а с а е в о й Н.Х., общества с ограниченной Потребительское общество ответственностью «Волжанка» «Торговый объединены дом в одно «Универсальный», производство.
Оспаривая д а н н ы й н о р м а т и в н ы й акт, з а я в и т е л и с с ы л а л и с ь н а т о , ч т о о н п р о т и в о р е ч и т ф е д е р а л ь н о м у з а к о н о д а т е л ь с т в у , с о д е р ж и т п о л о ж е н и я , н а р у ш а ю щ и е и х п р а в а и з а к о н н ы е и н т е р е с ы как арендаторов, ущемляет и создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности.
На стадии предварительного рассмотрения в дело вступил прокурор Астраханской области, который частично поддержал требования заявителей.
Решением арбитражного суда от 22.11.2005 заявление удовлетворено частично.
Р е ш е н и е Совета муниципального образования « Г о р о д Астрахань» от 28.04.2005 № «О п о р я д к е п е р е д а ч и в п о л ь з о в а н и е о б ъ е к т о в н е ж и л о г о м у н и ц и п а л ь н о г о ф о н д а сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), территории муниципального образования «Город Астрахань» 106 (зданий, расположенных на в ч а с т и п у н к т а 5, а б з а ц а 4 п у н к т а 6, п у н к т о в 12, 13, а б з а ц а 3 п у н к т а 14, п у н к т а 17 П р и л о ж е н и я № 1; п у н к т о в 1, 5 . 1 , 5 . 2 , 5 . 3 , 5 . 4 П р и л о ж е н и я № 2 ; П р и л о ж е н и я № 3 ; п у н к т о в 7, 1 0 , 12, 13, 17 П р и л о ж е н и я № 5;
п у н к т о в 1, 5 П р и л о ж е н и я № 6; п у н к т о в 3 , 4, а б з а ц а 4 п у н к т а 5, п у н к т о в 6, 7 П р и л о ж е н и я № 7 ; п о д п у н к т о в «а», «б», «г», «д», « е » , « ж » п у н к т а 2 . 3 , п у н к т а 2 . 4 , п о д п у н к т о в «в», «г», « е » , « ж » , «з», «к» п у н к т а 2 . 5 , пункта 3 . 6 , п у н к т о в 4 . 2 , 4 . 3 , 4 . 4 , п о д п у н к т а « б » пункта 5 . 1 , п у н к т а 5 . 2 , п у н к т а 6.3 Т и п о в о г о д о г о в о р а а р е н д ы м у н и ц и п а л ь н ы х н е ж и л ы х п о м е щ е н и й , п р и з н а н о противоречащим Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону «Об оценочной деятельности», Закону РСФСР «Об ограничении монополистической д е я т е л ь н о с т и на т о в а р н ы х р ы н к а х » и н е д е й с т в у ю щ и м .
В кассационной жалобе Совет муниципального образования «Город Астрахань» просит р е ш е н и е отменить, ввиду неправильного применения с у д о м норм материального права.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, о б с у д и в д о в о д ы жалобы, п р и х о д и т к с л е д у ю щ е м у выводу.
Советом муниципального образования «Город Астрахань» 28.04.2005 принято р е ш е н и е от № 106 «О п о р я д к е п е р е д а ч и в п о л ь з о в а н и е о б ъ е к т о в н е ж и л о г о м у н и ц и п а л ь н о г о фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального приложений, определяющих муниципального размера, фонда образования порядок в городе коэффициентов «Город Астрахань», предоставления Астрахани, коммерческого порядок в которым утверждено 7 аренду объектов нежилого исчисления арендной платы, приоритета, специального ее понижающего коэффициента, и Типовой договор аренды муниципальных нежилых помещений (строений).
Р е ш е н и е о п у б л и к о в а н о в п р и л о ж е н и и к г а з е т е « Г о р о ж а н и н » о т 0 6 . 0 5 . 2 0 0 5 № 5.
С о г л а с н о с т а т ь е 194 А р б и т р а ж н о г о п р о ц е с с у а л ь н о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Федерации при р а с с м о т р е н и и д е л о б о с п а р и в а н и и н о р м а т и в н ы х п р а в о в ы х актов а р б и т р а ж н ы й с у д в судебном заседании положения, осуществляет устанавливает федеральному закону юридическую силу, нормативный правовой акт.
заявлении оспаривании об и проверку соответствие иному а также оспариваемого акта федеральному конституционному его нормативному полномочия правовому или акту, или Арбитражный суд связан д о в о д а м и , нормативного правового акта, принявших и отдельного имеющему органа не лица, его закону, большую оспариваемый содержащимися проверяет в оспариваемое положение в полном объеме.
В силу с т а т ь и 71 К о н с т и т у ц и и Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и г р а ж д а н с к о е з а к о н о д а т е л ь с т в о находится исключительно самоуправления не в ведении вправе Российской принимать Федерации нормативные поэтому правовые акты, органы местного противоречащие Бормам Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и . В с о о т в е т с т в и и со с т а т ь я м и 6, 2 8 , 2 9 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об о б щ и х принципах организации местного самоуправления в Р о с с и й с к о й Федерации» вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью находятся в ведении муниципальных образований. Органы местного самоуправления управляют муниципальной объекты муниципальной собственности во с о б с т в е н н о с т ь ю , вправе временное или постоянное передавать пользование ф и з и ч е с к и м и ю р и д и ч е с к и м л и ц а м , с д а в а т ь и х в а р е н д у . Органы м е с т н о г о с а м о у п р а в л е н и я и должностные лица местного самоуправления по вопросам своего ведения принимают ( и з д а ю т ) п р а в о в ы е акты (статья 19 З а к о н а ) . Н а и м е н о в а н и е и в и д ы п р а в о в ы х а к т о в о р г а н о в местного самоуправления определяются уставом муниципального образования в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.
С о г л а с н о с т а т ь е 3 0 У с т а в а м у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я "Город Астрахань", п р и н я т о г о решением г о р о д с к о г о С о в е т а г о р о д а А с т р а х а н и 6 и ю л я 2 0 0 4 г о д а № 52а (с п о с л е д у ю щ и м и и з м е н е н и я м и и д о п о л н е н и я м и ) , С о в е т м у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я "Город А с т р а х а н ь " п о вопросам, о т н е с е н н ы м к его компетенции, принимает решения, устанавливающие правила обязательные для исполнения на территории города Астрахани.
В силу указанного, устанавливающим оспариваемое правовые нормы решение обязательные является для нормативным неопределенного актом, круга лиц, р а с с ч и т а н н ы м на н е о д н о к р а т н о е п р и м е н е н и е , п о э т о м у о н о в с о о т в е т с т в и и с о с т а т ь е й 71 Конституции Российской Федерации нормам не должно содержать положений, противоречащих Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим договор аренды, а т а к ж е о б щ и м п р и н ц и п а м г р а ж д а н с к о г о з а к о н о д а т е л ь с т в а . И с х о д я и з этого, о р г а н м е с т н о г о с а м о у п р а в л е н и я т а к ж е н е в п р а в е п р и н и м а т ь н о р м а т и в н ы е акты, в о з л а г а ю щ и е н а а р е н д а т о р о в муниципального имущества дополнительные предусмотренные федеральным законом.
договора может быть возложена на Такая обязанности обязанность арендатора только и обременения, в силу принципа в связи с не свободы достижением соответствующего соглашения при заключении договора.
Согласно п у н к т а м 12 и 13 П р и л о ж е н и я № 1 « П о л о ж е н и е о п р е д о с т а в л е н и и в а р е н д у объектов нежилого м у н и ц и п а л ь н о г о ф о н д а в г. А с т р а х а н и » , п о д п у н к т о в «г», «д» п у н к т а 2.3 Приложения « Д о г о в о р а р е н д ы м у н и ц и п а л ь н ы х н е ж и л ы х п о м е щ е н и й » К о м и т е т у имущественных отношений г. Астрахани п р е д о с т а в л е н о п р а в о устанавливать д а т у начала и окончания, порядок и о б ъ е м п р о в е д е н и я а р е н д а т о р о м к а п и т а л ь н о г о и т е к у щ е г о р е м о н т а , устанавливать на определенный срок, в соответствии с решением с п е ц и а л ь н о й к о м и с с и и , с п е ц и а л ь н ы й л ь г о т н ы й к о э ф ф и ц и е н т п р и р а с ч е т е а р е н д н о й платы д л я а р е н д а т о р о в , к о т о р ы е провели за с ч е т с о б с т в е н н ы х с р е д с т в к а п и т а л ь н ы й р е м о н т ф а с а д о в , кровель, п о м е щ е н и й , либо о с у щ е с т в и л и и н ы е у л у ч ш е н и я и м у щ е с т в а , а в с о о т в е т с т в и и с п о д п у н к т а м и «в», «г» пункта 2.5 П р и л о ж е н и я «Договор аренды муниципальных нежилых помещений» арендатор о б я з а н в у с т а н о в л е н н ы й К о м и т е т о м срок п р о и з в о д и т ь з а свой счет к а п и т а л ь н ы й р е м о н т , и в у с т а н о в л е н н ы й К о м и т е т о м срок о с в о б о д и т ь а р е н д у е м о е п о м е щ е н и е д л я п р о в е д е н и я р е м о н га.
К о м и т е т у п р е д о с т а в л е н о п р а в о отказаться о т и с п о л н е н и я д о г о в о р а и р а с т о р г н у т ь е г о в о в н е с у д е б н о м п о р я д к е , в т о м ч и с л е и при отказе, у к л о н е н и и а р е н д а т о р а о т о с у щ е с т в л е н и я капитального ремонта объекта л и б о благоустройства прилегающей территории.
К р о м е т о г о , с о г л а с н о в т о р о м у и т р е т ь е м у п р е д л о ж е н и я м пункта 5.3 П р и л о ж е н и я № 2 и пункту 3 6 П р и л о ж е н и я « Д о г о в о р а р е н д ы м у н и ц и п а л ь н ы х н е ж и л ы х п о м е щ е н и й » , в с л у ч а е отказа, у к л о н е н и я а р е н д а т о р а от о б я з а н н о с т и п р о в е д е н и я капитального и т е к у щ е г о р е м о н т а на у с л о в и я х , в с р о к и и о б ъ е м е , у с т а н о в л е н н ы е К о м и т е т о м , п р и р а с ч е т е а р е н д н о й п л а т ы н е применяется Единый понижающий коэффициент Ken. При этом с даты, установленной К о м и т е т о м д л я начала п р о в е д е н и я капитального и т е к у щ е г о р е м о н т а , а р е н д а т о р обязан рассчитывать и уплачивать а р е н д н у ю плату б е з е д и н о г о п о н и ж а ю щ е г о к о э ф ф и ц и е н т а .
В соответствии с подпунктом «ж» пункта 2.5 Приложения «Договор аренды м у н и ц и п а л ь н ы х н е ж и л ы х п о м е щ е н и й » в случае оставления п о м е щ е н и я д о и с т е ч е н и я с р о к а а р е н д ы или в связи с о к о н ч а н и е м срока д о г о в о р а а р е н д ы а р е н д а т о р о б я з а н о п л а т и т ь с у м м у не произведенного помещений.
и входящего Согласно пункту в его 4.2 обязанности этого же капитального Приложения за и текущего нарушение ремонта арендатором о б я з а н н о с т е й п о с в о е в р е м е н н о м у р е м о н т у (капитальному, т е к у щ е м у ) , о т к а з и л и у к л о н е н и е о т освобождения арендуемого помещения в установленные Комитетом сроки, арендатор у п л а ч и в а е т ш т р а ф в р а з м е р е г о д о в о й ставки а р е н д н о й платы.
Между Российской т е м , как правильно Федерации указал с у д , в силу статьи 4 5 0 основания отказа арендодателя Гражданского от и с п о л н е н и я кодекса договора и ею р а с т о р ж е н и я во в н е с у д е б н о м п о р я д к е , в т о м ч и с л е , связанные с н а р у ш е н и е м арендатором т о г о и л и и н о г о у с л о в и я д о г о в о р а , м о г у т быть п р е д у с м о т р е н ы з а к о н о м и л и соглашением с т о р о н В с о о т в е т с т в и и с п у н к т о м 1 статьи 6 1 6 Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и о б я з а н н о с т ь п о п р о в е д е н и ю капитального р е м о н т а и м у щ е с т в а , п е р е д а н н о г о в а р е н д у , л е ж и т на арендодателе Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный д о г о в о р о м , а е с л и о н н е о п р е д е л е н д о г о в о р о м или вызван н е о т л о ж н о й н е о б х о д и м о с т ь ю , в разумный ремонта срок дает Нарушение арендатору арендодателем право по обязанности своему выбору по производству произвести капитального капитальный ремонт, п р е д у с м о т р е н н ы й д о г о в о р о м и л и вызванный н е о т л о ж н о й н е о б х о д и м о с т ь ю , и в з ы с к а т ь арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
с потребовать с о о т в е т с т в е н н о г о у м е н ь ш е н и я а р е н д н о й платы л и б о п о т р е б о в а т ь р а с т о р ж е н и я д о г о в о р а и возмещения убытков Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой с ч е т т е к у щ и й р е м о н т и н е с т и р а с х о д ы на с о д е р ж а н и е имущества.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане юридические лица свободны в заключении договора, условия договора и определяются по у с м о т р е н и ю с т о р о н , кроме случаев, когда с о д е р ж а н и е с о о т в е т с т в у ю щ е г о условия п р е д п и с а н о з а к о н о м или и н ы м и правовыми актами.
Принуждение арендатора путем принятия органом местного самоуправления н о р м а т и в н о г о акта в о з л а г а т ь н а с е б я о б я з а н н о с т и , к о т о р ы е м о г у т б ы т ь в о з л о ж е н ы на сторону только по соглашению сторон, обоснованно признано судом неправомерным.
Н а з в а н н ы м и н о р м а м и р е ш е н и я исключается право арендатора на зачет р а с х о д о в , связанных с капитальным ремонтом помещения в счет арендной платы.
П о л о ж е н и е о предоставлении в аренду объектов нежилого муниципального ф о н д а в г Астрахани обязанность и другие вышеуказанные приложения не могут содержать нормы, по благоустройству проведению капитального прилегающей территории ремонта переданного возлагаются на в аренду арендатора, а которыми имущества и арендодатель вправе во внесудебном порядке расторгнуть договор.
Подобные условия могут быть о г о в о р е н ы н е п о с р е д с т в е н н о в д о г о в о р е аренды. В з ы с к а н и е ш т р а ф а з а н е п р о в е д е н и е р е м о н т а , уклонение от оплаты своей доли при проведении ремонта арендованного имущества ф е д е р а л ь н ы м з а к о н о м н е п р е д у с м о т р е н о . В случае н е и с п о л н е н и я а р е н д а т о р о м о б я з а н н о с т и по с о д е р ж а н и ю и м у щ е с т в а в и с п р а в н о м с о с т о я н и и а р е н д о д а т е л ь вправе в з ы с к а т ь с н е г о причиненный ущерб.
Поэтому Гражданского указанные н о р м ы , как н е с о о т в е т с т в у ю щ и е кодекса Российской обоснованно признаны судом Федерации и положениям нарушающие статей права 421, 616 арендаторов, недействующими.
Пунктом 5 Приложения № 1 установлено, что для пролонгации д о г о в о р а аренды а р е н д а т о р д о л ж е н направить с заявкой и с т е к ш и й с р о к о м д о г о в о р а р е н д ы .
М е ж д у т е м , как п р а в и л ь н о у к а з а л с у д , с о г л а с н о с т а т ь е 6 2 1 Г р а ж д а н с к о г о Российской Федерации арендатор, надлежащим образом обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных преимущественное новый срок.
кодекса исполнявший свои условиях перед другими лицами право на з а к л ю ч е н и е д о г о в о р а а р е н д ы Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о на желании заключить такой договор в срок, указанный в д о г о в о р е аренды, а если в д о г о в о р е такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким о б р а з о м , для реализации своего права арендатору требуется уведомить арендодателя Требование возврата в К о м и т е т истекшего сроком договора аренды м о ж е т затруднить арендатору своим правом заключить договор на п р е и м у щ е с т в е н н о е на новый письменно срок.
воспользоваться о желании заключение договора аренды, и с к л ю ч а е т е г о п р а в о н а с у д е б н у ю з а щ и т у в с л у ч а е отказа в з а к л ю ч е н и и д о г о в о р а н а н о в ы й срок, п о с к о л ь к у д о г о в о р з а к л ю ч а е т с я в 2 - х э к з е м п л я р а х .
Подпунктом «е» пункта 2.5 Приложения «Договор аренды муниципальных нежилых помещений» определен двухнедельный срок для уведомления арендатором К о м и т е т а о п р е д с т о я щ е м о с в о б о ж д е н и и п о м е щ е н и я как в с в я з и с о к о н ч а н и е м действия сдать договора, помещение требований так и п р и д о с р о ч н о м в технически освобождении, исправном состоянии.
срока и обязанность арендатора За названных нарушение п у н к т о м 4.4 этого же П р и л о ж е н и я у с т а н о в л е н ш т р а ф в р а з м е р е 5 0 % от суммы г о д о в о й а р е н д н о й платы за а р е н д у е м о е п о м е щ е н и е .
В з ы с к а н и е ш т р а ф а за н е у в е д о м л е н и е арендодателя о б о к о н ч а н и и срока договора либо о досрочном расторжении договора федеральным не предусмотрено и не м о ж е т быть законодательно закреплено действия законодательством в нормативном акте органа местного самоуправления.
В соответствии с абзацем 4 пункта 6 Приложения № 1 договор аренды е д и н с т в е н н ы м д о к у м е н т о м на п р а в о вселения и и с п о л ь з о в а н и я о б ъ е к т а имущества. Признавая взаимоотношений данную норму недействующей, суд исходил из того, что Гражданского кодекса Российской в законную случае, исключает если такое силу.
право Федерации, а в отдельных Изложение нормы абзаца а р е н д а т о р а на в с е л е н и е решение принято судом, в случаях р е ш е н и я м и 4 пункта 6 и использование частности, в в не может, так как в д а н н о м случае только вопросы, связанные с передачей в аренду оспариваемое решение статьи непосредственно не относящихся к договору, в 621 выводом регулирует муниципального фонда путем заключения соответствующего договора аренды, и не д о л ж н о положений, суда, имущества рамках объектов нежилого 34 указанной Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия с данным согласиться круг а р е н д а т о р а и а р е н д о д а т е л я на п е р и о д а р е н д ы о п р е д е л я е т с я г л а в о й вступившими редакции является недвижимого каковым содержать является исполнение судебного решения. Невключение в приложение указания на возможность судебного вселения арендатора в арендуемое п о м е щ е н и е права п о с л е д н е г о нарушить не м о ж е т И с п о л н е н и е р е ш е н и я суда, в с т у п и в ш е г о в з а к о н н у ю с и л у , п р о и з в о д и т с я на основании федерального закона, регулирующего данный вопрос, и обеспечивается № 1, изменение решению Комитета, мерами государственного принуждения.
Согласно второму функционального предложению назначения пункта объектов 14 Приложения производится по принимаемому по согласованию с отраслевыми подразделениями администрации города.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, Федерации соответствующем у с л о в и я м д о г о в о р а а р е н д ы и н а з н а ч е н и ю и м у щ е с т в а . Как правильно указал с у д , с о б с т в е н н и к вправе определить функциональное назначения объекта недвижимости, однако такое определение д о л ж н о быть произведено до заключения договора аренды. Неопределенность в изложении нормы в указанной редакции, позволяет арендодателю - Комитету имущественных о т н о ш е н и й изменять функциональное назначение у ж е с д а н н о г о в аренду объекта н е д в и ж и м о с т и ч т о , п р о т и в о р е ч и т статье 611 Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а Российской «Федерации.
Пунктом дозволенные нежилого 17 Приложения законодательством, муниципального № 1 Комитету Положением фонда и предоставлено о право предоставлении договором аренды в меры принимать аренду все объектов воздействия на недобросовестных арендаторов, включая принудительное выселение. П о с л е д н е е п о л о ж е н и е может быть истолковано властные полномочия как в о з м о ж н о с т ь органа местного Комитета выселить самоуправления, не арендатора, прибегая к используя судебному разрешению спора.
Однако силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды м о ж е т быть расторгнут по требованию арендодателя только в с у д е б н о м порядке.
П р и э т о м а р е н д о д а т е л ь вправе т р е б о в а т ь д о с р о ч н о г о р а с т о р ж е н и я д о г о в о р а т о л ь к о направления арендатору письменного предупреждения о необходимости после исполнения о б я з а т е л ь с т в а в р а з у м н ы й срок.
Указанным п у н к т о м К о м и т е т у также предоставлено право привлекать о р г а н ы о х р а н ы о б щ е с т в е н н о г о п о р я д к а к к о н т р о л ю за и с п о л ь з о в а н и е м объекта. О д н а к о З а к о н о м Р о с с и й с к о й Федерации «О м и л и ц и и » на о р г а н ы м и л и ц и и о б я з а н н о с т ь п о к о н т р о л ю з а исполнением договоров, в том числе и заключаемых органами местного самоуправления, не возложена.
Б о л е е т о г о , в к л ю ч е н и е д а н н о г о п о л о ж е н и я в р е ш е н и е означает, ч т о о д и н из гражданского оборота, пользуясь своим статусом участников органа власти, п р и и с п о л н е н и и д о г о в о р а оставляет з а с о б о й п р а в о и с п о л ь з о в а т ь с в о и властные п о л н о м о ч и я ч е р е з с о о т в е т с т в у ю щ и е о р г а н ы м и л и ц и и , что п р о т и в о р е ч и т статье 1 Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и , устанавливающей принцип равенства участников гражданских правоотношений.
Приложением № 2 утверждено «Положение об исчислении арендной платы за п о л ь з о в а н и е о б ъ е к т а м и н е ж и л о г о м у н и ц и п а л ь н о г о ф о н д а , р а с п о л о ж е н н о г о н а т е р р и т о р и и г.
Астрахани» Пунктом 1 Приложения № 6 « Р а з м е р м е с я ч н о й б а з о в о й ставки а р е н д н о й п л а т ы и о т д е л ь н ы х к о э ф ф и ц и е н т о в » введена в д е й с т в и е месячная базовая ставка а р е н д н о й платы з а о д и н квадратный м е т р п л о щ а д и о б ъ е к т о в н е ж и л о г о м у н и ц и п а л ь н о г о ф о н д а г о р о д а А с т р а х а н и на 2 0 0 5 г о д в р а з м е р е 1 2 4 р у б Согласно пункту 1 Приложения № 2 порядок расчета арендной платы п р о и з в о д и т с я путем перемножения м е с я ч н о й б а з о в о й ставки а р е н д н о й платы з а 1 кв. м. в м е с я ц на интегральный коэффициент, индексы цен (коэффициенты) инфляции, арендуемую площадь н е ж и л о г о п о м е щ е н и я и срок а р е н д ы в м е с я ц п о ф о р м у л е А п л = А б а з . х К) х 1инф.р.г. х З а х К к п х М Г д е : А п л . а р е н д н а я плата п о к о н к р е т н о м у п о м е щ е н и ю н а о п р е д е л е н н ы й с р о к , А баз. - у т в е р ж д е н н а я месячная базовая ставка а р е н д н о й платы, К] - о б щ и й к о р р е к т и р у ю щ и й к о э ф ф и ц и е н т на р а с ч е т н ы й г о д , 1инф.р.г - и н д е к с инфляции потребительских ц е н на расчетный г о д , Ба - п л о щ а д ь а р е н д у е м о г о п о м е щ е н и я , М - срок а р е н д ы в м е с я ц .
Признавая противоречит данный статье 8 пункт недействительным, Федерального закона от суд исходил 29.07.1998 № из того, 135-ФЗ что «Об деятельности в Российской Федерации», согласно которой проведение оценки оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку она оценочной объектов объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Р о с с и й с к о й Федерации л и б о м у н и ц и п а л ь н ы м образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. М е ж д у тем, статьей 5 указанного Закона ставка а р е н д н о й платы к объектам о ц е н к и п р я м о н е о т н е с е н а . Согласно статье 3 Закона для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов Федерального закона оценки рыночной под рыночной или и н о й стоимостью стоимости.
объекта Для оценки целей настоящего понимается наиболее вероятная ц е н а , по к о т о р о й д а н н ы й о б ъ е к т о ц е н к и м о ж е т быть о т ч у ж д е н н а о т к р ы т о м р ы н к е в условиях конкуренции, необходимой когда информацией, а стороны на сделки величине действуют цены сделки разумно, не располагая отражаются всей какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Н е м о ж е т судебная коллегия согласиться и с в ы в о д а м и суда со с с ы л к о й на з а к л ю ч е н и е э к с п е р т а о н е з а к о н н о с т и у с т а н о в л е н и я С о в е т о м м у н и ц и п а л ь н о г о образования ставок арендной платы, ввиду нарушения при принятии р е ш е н и я Министерства Российской •£ архитектуры, Федерации от строительства 14.09.1992 № и жилищно-коммунального 209, которым утверждена приказа хозяйства Методика по о п р е д е л е н и ю уровня а р е н д н о й платы за н е ж и л ы е з д а н и я ( п о м е щ е н и я ) . Д а н н а я м е т о д и к а носит р е к о м е н д а т е л ь н ы й характер, что прямо указано в ее пункте 1.2. и н е является обязательной для органов местного самоуправления. Соответственно, нарушение данной м е т о д и к и не м о ж е т являться о с н о в а н и е м для п р и з н а н и я н о р м а т и в н о г о акта местного самоуправления недействительным.
^ В то ж е в р е м я с у д е б н а я к о л л е г и я н е п р и н и м а е т д о в о д ы з а я в и т е л я ж а л о б ы о т о м , ч т о при о с п а р и в а н и и н о р м а т и в н о г о п р а в о в о г о акта о р г а н а м е с т н о г о с а м о у п р а в л е н и я с у д н е вправе проверять его экономическое позиции Конституционного Суда обоснование.
Данное утверждение противоречит Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и , в ы р а ж е н н о й в о п р е д е л е н и и от 1 . 1 2 . 2 0 0 5 № 4 6 2 - 0 "Об о т к а з е в п р и н я т и и к р а с с м о т р е н и ю з а п р о с а С а х а л и н с к о й о б л а с т н о й Д у м ы о п р о в е р к е к о н с т и т у ц и о н н о с т и ч а с т е й п е р в о й и в т о р о й с т а т ь и 16 З а к о н а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и "О р е а б и л и т а ц и и ж е р т в п о л и т и ч е с к и х р е п р е с с и й " и о п р е д е л е н и и о т 1 1 . 0 5 . 2 0 0 4 № 209-О "Об о т к а з е в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной о т в е т с т в е н н о с т ь ю "Вита Х о л д и н г " н а н а р у ш е н и е к о н с т и т у ц и о н н ы х п р а в и с в о б о д ч а с т я м и п е р в о й и в т о р о й с т а т ь и 8 З а к о н а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и "О п л а т е з а з е м л ю " . В у к а з а н н ы х определениях подчеркнуто, что проверка соответствия федеральному законодательству з а к о н о в и и н ы х н о р м а т и в н ы х п р а в о в ы х актов с у б ъ е к т о в Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и и о р г а н о в местного самоуправления осуществляется судами, в полномочия которых входит и оценка достаточности и экономической обоснованности принятых указанными органами решений.
В д а н н о м случае экономическая обоснованность, исходя из п о л о ж е н и й статьи 7 Закона Р С Ф С Р о т 2 2 м а р т а 1 9 9 1 г о д а № 9 4 8 - 1 «О к о н к у р е н ц и и и о г р а н и ч е н и и м о н о п о л и с т и ч е с к о й д е я т е л ь н о с т и на т о в а р н ы х р ы н к а х » , с о г л а с н о к о т о р о й о р г а н а м м е с т н о г о с а м о у п р а в л е н и я з а п р е щ а е т с я п р и н и м а т ь акты и с о в е р ш а т ь д е й с т в и я , к о т о р ы е с о з д а ю т д и с к р и м и н а ц и о н н ы е условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, означает, что при равных с о п о с т а в и м ы х у с л о в и я х , ставки а р е н д н о й п л а т ы а р е н д у е м ы х м у н и ц и п а л ь н ы х зданий и л о м е щ е н и й н е д о л ж н ы с у щ е с т в е н н о о т л и ч а т ь с я от с т а в о к а р е н д н о й п л а т ы , у с т а н о в л е н н ы х для федерального имущества, имущества, принадлежащего области, размеру арендной Блаты, п о л у ч а е м о й к о м м е р ч е с к и м и о р г а н и з а ц и я м и .
Данный вопрос судом не был исследован, хотя соответствующие сведения в отмене, с материалах д е л а и м е ю т с я . В связи с э т и м , р е ш е н и е в э т о й части п о д л е ж и т и а п р а в л е н и е м д е л а на н о в о е р а с с м о т р е н и е .
Пунктом 5 1 Приложения № 2 и пунктом 4 Приложения № 7 определены условия п р и м е н е н и я с п е ц и а л ь н о г о п о н и ж а ю щ е г о к о э ф ф и ц и е н т а К с (0 < К с < 1):
- выполнение арендатором капитального, текущего ремонта арендованного объекта;
аварийного, а в отдельных случаях и - особые условиях (режиме) работы арендатора, - выполнение самоуправления, арендатора арендатором специального конъюнктурных данных социального заказа объекта, с о ц и а л ь н о й органов местного значимости деятельности Предоставление Комитету права устанавливать специальный коэффициент н а т е к у щ и й г о д для а р е н д а т о р о в , к о т о р ы е п р о в е л и з а с в о й с ч е т к а п и т а л ь н ы й р е м о н т , как правильно указал «Федерации, суд, противоречит которая возлагает статье на 616 Гражданского арендодателя капитального ремонта и предоставляет кодекса Российской (собственника) проведение арендатору право взыскать с арендодателя в с ю с т о и м о с т ь р е м о н т а и л и зачесть е е в с ч е т а р е н д н о й платы. П о э т и м ж е о с н о в а н и я м правомерно признал 7, согласно которой применение специального понижающего з а ч е т о м затрат а р е н д а т о р а на п р о и з в о д с т в о р е м о н т н ы х Данное положение суд не соответствующим закону норму абзаца 4 пункта 5 П р и л о ж е н и я № ущемляет права арендаторов коэффициента на возврат стоимости р е м о н т а в п о л н о м о б ъ е м е , как э т о п р е д у с м о т р е н о является работ в счет арендной платы.
капитального статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Норма о б особых условиях (режиме) работы арендатора, выполнении специального социального заказа органов местного самоуправления, данных объекта, признана судом социальной значимости недействующей, деятельности поскольку в арендатора сочетании с арендатором конъюнктурных также обоснованно условиями и порядком п р е д о с т а в л е н и я д а н н о й льготы п р о т и в о р е ч и т а н т и м о н о п о л ь н о м у з а к о н о д а т е л ь с т в у , так как м о ж е т п о в л е ч ь н е о б о с н о в а н н о е п р е д о с т а в л е н и е льгот о т д е л ь н ы м х о з я й с т в у ю щ и м с у б ъ е к т а м .
С п е ц и а л ь н ы й п о н и ж а ю щ и й к о э ф ф и ц и е н т К с ( п у н к т 5.1 П р и л о ж е н и я № 2 и п у н к т 3 Приложения № решения категории 7) устанавливается р а с п о р я ж е н и е м п р е д с е д а т е л я К о м и т е т а на комиссии по применению арендаторов к которым специального коэффициента он применяется, Размер основании коэффициента, а также основания его устанавливаются в соответствии с П о л о ж е н и е м о порядке предоставления применения специального п о н и ж а ю щ е г о к о э ф ф и ц и е н т а ( П р и л о ж е н и е № 7).
Однако в Приложении № 7 отсутствуют критерии, по которым будет устанавливаться р а з м е р с п е ц и а л ь н о г о п о н и ж а ю щ е г о к о э ф ф и ц и е н т а от 0.1 д о 0.9 д л я т о й и л и и н о й к а т е г о р и и арендаторов либо отдельного арендатора органов исполнительной «договорную» арендную власти плату Предоставление отдельным должностным лицам муниципального вопреки уже образования определенному права Порядку устанавливать расчета арендной п л а т ы , как п р а в и л ь н о указал с у д , м о ж е т п о в л е ч ь н е о б о с н о в а н н о е п р е д о с т а в л е н и е о т д е л ь н ы м х о з я й с т в у ю щ и м с у б ъ е к т а м или н е с к о л ь к и м х о з я й с т в у ю щ и м с у б ъ е к т а м льгот, с т а в я щ и х и х в преимущественное работающим на положение рынке того по же отношению товара, что к другим является хозяйствующим нарушением субъектам, антимонопольного з а к о н о д а т е л ь с т в а . В с о о т в е т с т в и и с о с т а т ь е й 7 З а к о н а Р С Ф С Р от 2 2 м а р т а 1991 г о д а № 9 4 8 1 «О к о н к у р е н ц и и и о г р а н и ч е н и и м о н о п о л и с т и ч е с к о м д е я т е л ь н о с т и н а т о в а р н ы х р ы н к а х » органам м е с т н о г о с а м о у п р а в л е н и я з а п р е щ а е т с я п р и н и м а т ь акты и с о в е р ш а т ь д е й с т в и я , которые дискриминационные создают субъектов, в том числе, условия деятельности запрещается отдельных необоснованно хозяйствующих предоставлять отдельному х о з я й с т в у ю щ е м у с у б ъ е к т у и л и н е с к о л ь к и м х о з я й с т в у ю щ и м с у б ъ е к т а м льготы, с т а в я щ и е и х в преимущественное положение по отношению к другим хозяйствующим субъектам, р а б о т а ю щ и м на р ы н к е т о г о ж е товара. В связи с чем н о р м ы п у н к т а 5.1 П р и л о ж е н и я № 2 , пункты 3, 4, абзаца 4 пункта 5 Приложения № 7 суд обосновано признал противоречащими федеральному закону.
С о г л а с н о а б з а ц у 3 п у н к т а 5.2 П р и л о ж е н и я № 2 учетом единого понижающего льготного арендная плата, рассчитанная с коэффициента Ken.
является льготной применяется только при оплате за аренду объектов нежилого муниципального и фонда, предоставленных целевым назначением по заключенным и переоформленным договорам а р е н д ы . К а к о м у п р а в о в о м у акту, и м е ю щ е м у б о л ь ш у ю ю р и д и ч е с к у ю силу противоречит данное п о л о ж е н и е с у д не указал, в связи с чем решение в этой части п о д л е ж и т отмене.
С о г л а с н о п у н к т у 5.4 П р и л о ж е н и я № 2, п о д п у н к т у «е» п у н к т а 2.3 «Договор аренды истечения срока передачи муниципальных договора нежилых аренды помещений» арендатор в отказывается Приложения случае, либо если после уклоняется от о б ъ е к т а К о м и т е т у в установленном порядке, льготные коэффициенты Кс и Ken при расчете а р е н д н о й платы, п о д л е ж а щ е й уплате а р е н д а т о р о м , не применяются.
При этом после истечения срока договора аренды арендатор обязан рассчитывать и уплачивать арендную удерживать находящееся плату без учета коэффициентов в помещении имущество Кс и Ken, а К о м и т е т до окончания вправе взаиморасчетов с арендатором.
Пунктом договора 8 (абзацы 3 и 4) Приложения № аренды объект передается 1 установлено, что при Комитету на основании прекращении передаточного акта, подписанного сторонами. При о с о б ы х обстоятельствах объект считается принятым после п о д п и с а н и я К о м и т е т о м акта п р и е м а о б ъ е к т а . П о д о с о б ы м и о б с т о я т е л ь с т в а м и п о н и м а ю т с я случаи, когда арендатор после прекращения договора аренды фактически не пользуется объектом, отказался от передачи Комитету объекта, уклоняется от подписания п е р е д а т о ч н о г о акта.
Таким о б р а з о м , р е ш е н и е м предусмотрено право Комитета в о д н о с т о р о н н е м порядке принять имущество, если истек срок договора аренды, и арендатор не пользуется и м у щ е с т в о м и н е я в л я е т с я д л я п о д п и с а н и я п е р е д а т о ч н о г о акта. Т р е б о в а н и е в п о д о б н о м стучае расчета и уплаты арендной платы п о с л е истечения срока договора аренды, не основано на законе.
В с о о т в е т с т в и и со статьей 6 2 2 Гражданского кодекса Российской Ф е д е р а ц и и при п р е к р а щ е н и и д о г о в о р а аренды а р е н д а т о р обязан вернуть а р е н д о д а т е л ю и м у щ е с т в о в том состоянии, в котором он получил, с учетом нормального износа или в состоянии, о б у с л о в л е н н о м д о г о в о р о м . Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо в о з в р а т и л е г о н е с в о е в р е м е н н о , а р е н д о д а т е л ь вправе п о т р е б о в а т ь в н е с е н и я а р е н д н о й п л а т ы за в с е в р е м я п р о с р о ч к и . В с л у ч а е , к о г д а у к а з а н н а я п л а т а н е п о к р ы в а е т причиненных убытков, а р е н д о д а т е л ь вправе потребовать и х возмещения.
Поэтому «Договор пункт аренды 5.4 Приложения муниципальных № 2, нежилых подпункт «е» помещений» пункта 2.3 Приложения в утвержденной редакции правомерно признаны судом противоречащими федеральному закону.
Приложением приоритета при муниципального Коэффициент специфику № 3 утверждено установлении фонда, приоритета социальную о арендной расположенные коммерческого деятельности, Положение размера Ккп на коэффициентах платы коммерческого объекты нежилого города Астрахани, отраслевые особенности, территории учитывает значимость за организаций, спрос на объект нежилого муниципального фонда и его к о н ъ ю н к т у р н ы е д а н н ы е .
площади объектов встроенных, нежилого пристроенных муниципального нежилых помещений, фонда, Так, для зданий, в которых торговой сооружений, размещаются объекты торговли К к п , у с т а н о в л е н равным 4.
Повышение этого коэффициента по отношению к ранее действовавшим, у т в е р ж д е н н ы м р е ш е н и е м Горсовета от 2 5 . 1 2 . 2 0 0 1 № 1 3 7 , составило для предприятий торговли (торговых залов) - 400%, объектов о б щ е с т в е н н о г о питания 2 5 0 % , аптек - 2О0%>.
коэффициента парикмахерских - 200%.
В тоже время, повышение Ккп не коснулось банков, страховых компаний, бирж, ломбардов.
При вопрос назначении судебной экспертизы о б обоснованности установления на р а з р е ш е н и е экспертам был поставлен коэффициента коммерческого приоритета для о б ъ е к т о в т о р г о в л и в 2 0 0 5 г . = 4 п р о т и в 1,0 в 2 0 0 1 г о д у и к а к о й п о к а з а т е л ь к о э ф ф и ц и е н т а для п р е д п р и я т и й т о р г о в л и б у д е т э к о н о м и ч е с к и о б о с н о в а н н ы м .
Согласно заключению экспертизы, установить, какой показатель коэффициента к о м м е р ч е с к о г о п р и о р и т е т а для о б ъ е к т о в т о р г о в л и б у д е т э к о н о м и ч е с к и о б о с н о в а н н ы м , представилось возможным, поскольку экономическое обоснование не увеличения к о э ф ф и ц и е н т а о т с у т с т в у е т (л.д. 61 т. 2).
В соответствии с пунктом Российской Федерации федеральному закону 6 статьи обязанность и иному 194 Арбитражного доказывания нормативному процессуального соответствия правовому кодекса оспариваемого акту, акта имеющим большую ю р и д и ч е с к у ю силу, а т а к ж е о б с т о я т е л ь с т в , п о с л у ж и в ш и х о с н о в а н и е м д л я е г о принятия, возлагается на орган, д о л ж н о с т н о е л и ц о , к о т о р ы е п р и н я л и акт.
Не представил приоритета и Приложение ответчик в судебное № 3 не обоснования заседание.
позволяет В повышения связи с этим объективно коэффициента суд коммерческого обоснованно рассчитать арендную признал, плату, что носит д и с к р и м и н а ц и о н н ы й характер, у щ е м л я е т права м а л о г о б и з н е с а в и н т е р е с а х к р у п н о г о .
силу статьи 7 деятельности Закона на РСФСР товарных «О рынках» конкуренции органам и ограничении местного В монополистической самоуправления запрещается п р и н и м а т ь акты или совершать д е й с т в и я , которые с о з д а ю т д и с к р и м и н а ц и о н н ы е у с л о в и я деятельности иметь отдельных своим с у б ъ е к т о в , е с л и т а к и е акты и л и д е й с т в и я и м е ю т л и б о результатом недопущение, ограничение, устранение могут конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов.
Согласно пункту 7 Приложения № 5 «Положение о сдаче в субаренду объектов н е ж и л о г о м у н и ц и п а л ь н о г о ф о н д а , р а с п о л о ж е н н о г о на т е р р и т о р и и г о р о д а А с т р а х а н и » , с р о к п р е д о с т а в л е н и я права н а п е р е д а ч у о б ъ е к т а (части объекта) в с у б а р е н д у н е м о ж е т б ы т ь б о л е е 12 м е с я ц е в . Н а з в а н н а я н о р м а Российской Федерации, п р о т и в о р е ч и т пункту 2 статьи 6 1 5 Г р а ж д а н с к о г о в соответствии с которым договор субаренды кодекса не м о ж е т быть з а к л ю ч е н на срок, п р е в ы ш а ю щ и й срок д о г о в о р а а р е н д ы .
Судом признан недействующим решение вопроса о продлении передачу объекта взаимном согласии (части 10 Приложения № (переоформлении) соглашения (разрешения) объекта) арендатора и пункт в субаренду по субарендатора отнесено окончании 5, согласно которому о праве с р о к а его д е й с т в и я к компетенции на при председателя К о м и т е т а . Д а н н а я н о р м а является т е х н и ч е с к о й , прав а р е н д а т о р о в н е з а т р а г и в а е т , п р а в о в о м у акту, и м е ю щ е м у б о л ь ш у ю ю р и д и ч е с к у ю силу, н е п р о т и в о р е ч и т . В с в я з и с э т и м , р е ш е н и е в э т о й части п о д л е ж и т о т м е н е .
Пунктами 12, 13 Приложения № 5 установлено, что площадь, передаваемая в с у б а р е н д у , н е д о л ж н а б ы т ь м е н е е 6 кв. м е т р о в , н о н е м о ж е т п р е в ы ш а т ь 3 0 % о т о б щ е й по о д н о м у адресу. В о т д е л ь н ы х случаях д о п у с к а е т с я р а з р е ш а т ь а р е н д а т о р у передавать в с у б а р е н д у б о л е е 3 0 % а р е н д у е м о й арендуемой площади объекта, расположенного площади объекта. С о г л а с н о п у н к т у 17 П р и л о ж е н и я № 5 и п у н к т у 4.3 П р и л о ж е н и я « Д о г о в о р а р е н д ы муниципальных нежилых помещений» предоставление арендатором площадей в субаренду без з а к л ю ч е н и я д о п о л н и т е л ь н о г о с о г л а ш е н и я о п р е д о с т а в л е н и и п р а в а н а п е р е д а ч у о б ъ е к т а в субаренду, в л е ч е т н а л о ж е н и е на а р е н д а т о р а ш т р а ф а в р а з м е р е 5 0 % о т с у м м ы годовой а р е н д н о й п л а т ы за а р е н д у е м о е п о м е щ е н и е и является о с н о в а н и е м д л я р а с т о р ж е н и я д о г о в о р а аренды.
Между тем, в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с у с л о в и я м и д о г о в о р а а р е н д ы , а е с л и такие у с л о в и я в д о г о в о р е не о п р е д е л е н ы , в с о о т в е т с т в и и с н а з н а ч е н и е м и м у щ е с т в а . А р е н д а т о р вправе с с о г л а с и я а р е н д о д а т е л я сдавать а р е н д о в а н н о е и м у щ е с т в о в с у б а р е н д у и п е р е д а в а т ь с в о и права и о б я з а н н о с т и п о д о г о в о р у а р е н д ы д р у г о м у лицу. Е с л и а р е н д а т о р п о л ь з у е т с я и м у щ е с т в о м н е в с о о т в е т с т в и и с условиями а р е н д ы и л и н а з н а ч е н и е м и м у щ е с т в а , а р е н д о д а т е л ь и м е е т право п о т р е б о в а т ь договора расторжения договора и возмещения убытков.
Т а к и м о б р а з о м , з а к о н н е о г р а н и ч и в а е т право а р е н д а т о р а в части р а з м е р а п л о щ а д и , передаваемой в имущества соответствии в субаренду.
Неисполнение арендатором с договора условиями обязанности аренды, либо по использованию в соответствии с н а з н а ч е н и е м имущества, является о с н о в а н и е м для расторжения д о г о в о р а и в о з м е щ е н и я арендатором вызванных этим убытков арендодателя. Взыскание помимо этого штрафа нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают.
Признавая пункт 5 Приложения № 6 «Размер месячной базовой ставки платы и отдельных коэффициентов», которым установлен единый арендной понижающий к о э ф ф и ц и е н т К е в р а з м е р е 1.0 ( К е = 1 . 0 ) с у д у к а з а л , ч т о о н п р о т и в о р е ч и т п у н к т у 3 э т о г о ж е Приложения, которым размере (Ken 0.2 введен -0.2).
в действие Однако единый установление понижающий данного коэффициент коэффициента Ken в нормативному п р а в о в о м у акту, и м е ю щ е м у б о л ь ш у ю ю р и д и ч е с к у ю силу, не п р о т и в о р е ч и т и и н т е р е с о в арендаторов затрагивать не может. П о э т о м у р е ш е н и е в этой части п о д л е ж и т отмене.
Приложением специального обращения № 7 утверждено понижающего для получения «Положение о порядке предоставления коэффициента Кс». П о л о ж е н и е м определены основания коэффициента названного и порядок предоставления коэффициента.
Согласно пункту 6 основанием для обращения арендатора являются особые условия (режим работы) арендатора, в том числе, почасовое использование п о м е щ е н и й , а в соответствии расположенного отличается от с в пунктом 7 - определенной конъюнктурных место зоне расположения деловой характеристик арендуемого активности, других, которое находящихся имущества, значительно в этой же зоне объектов. П р и э т о м на имя председателя К о м и т е т а подается п и с ь м е н н о е о б р а щ е н и е с соответствующими обоснованиями.
Указанными нормами Положения не определено, что следует понимать под « о с о б ы м и у с л о в и я м и » , « з н а ч и т е л ь н ы м о т л и ч и е м от к о н ъ ю н к т у р н ы х х а р а к т е р и с т и к » , и что понимается под «соответствующими применения льготы применяемого коэффициента.
подход и критериев, по которым определяться будет хозяйствующим условиях, что возможен размер к о п р е д е л е н и ю размера льготного коэффициента различным равных с чем, методика субъективный при связи отсутствует различный субъектам В обоснованиями», противоречит Федеральному закону «О к о н к у р е н ц и и и о г р а н и ч е н и и м о н о п о л и с т и ч е с к о й деятельности на товарных рынках».
В связи с этим, с у д о м сделан о б о с н о в а н н ы й вывод, что критерии предоставления с п е ц и а л ь н о г о п о н и ж а ю щ е г о к о э ф ф и ц и е н т а Кс д о л ж н ы быть четко сформулированы и определены.
Оспариваемым решением Совета м у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я от 2 8 . 0 4 . 2 0 0 5 № 106 у т в е р ж д е н Д о г о в о р а р е н д ы м у н и ц и п а л ь н ы х н е ж и л ы х п о м е щ е н и й ( д а л е е - Д о г о в о р ) .
П о д п у н к т о м «а» п у н к т а 2 . 3 Д о г о в о р а у с т а н о в л е н о п р а в о К о м и т е т а контроль за надлежащим беспрепятственно письменных входить использованием объяснений.
хозяйственную арендуемого во все арендуемые п о м е щ е н и я Пунктом деятельность 2.4 Комитету арендатора и осуществлять помещения, для и требовать от чего арендатора запрещается вмешиваться в препятствовать арендатору в о с у щ е с т в л е н и и х о з я й с т в е н н о й д е я т е л ь н о с т и , кроме случаев, к о г д а такая д е я т е л ь н о с т ь осуществляется арендатором в нарушение договора, может привести к ухудшению состояния арендованного имущества, его нецелевому использованию.
Как п р а в и л ь н о указал с у д , и з л о ж е н и е н а з в а н н ы х н о р м р е ш е н и я в у к а з а н н о й р е д а к ц и и противоречит статье недопустимость случаях 1 Гражданского вмешательства арендодатель вправе кодекса кого-либо Российской Федерации, в хозяйственную воспользоваться гарантирующей деятельность.
В описанных с в о и м п р а в о м на д о с р о ч н о е расторжение договора аренды и взыскание убытков.
П о д п у н к т «б» п у н к т а 2.3 Д о г о в о р а в части условия и п о р я д о к местными страхования нормативными возложения на арендатором актами арендатора и арендуемых подпунктом обязанности наделения Комитета правом помещений определять в соответствии «к» пункта 2.5, пунктом заключить договор страхования 6.3 в с части арендуемого п о м е щ е н и я с о с т р а х о в о й к о м п а н и е й , о п р е д е л е н н о й К о м и т е т о м , как п р а в и л ь н о у к а з а л с у д , п р о т и в о р е ч и т с т а т ь я м 9 2 9 , 9 3 0 Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и и с т а т ь е 71 Конституции Российской Федерации.
Вопросы страхования имущества регулируются главой 48 Гражданского кодекса Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и . В с о о т в е т с т в и и с п о д п у н к т о м «о» статьи 71 К о н с т и т у ц и и Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и г р а ж д а н с к о е право н а х о д и т с я в в е д е н и и Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и , п о э т о м у о р г а н ы местного самоуправления не вправе принимать нормативные правовые акты, регламентирующие вопросы страхования имущества.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока д о г о в о р а имеет при п р о ч и х р а в н ы х у с л о в и я х п р е и м у щ е с т в е н н о е право п е р е д д р у г и м и л и ц а м и н а з а к л ю ч е н и е д о г о в о р а а р е н д ы на н о в ы й срок. А р е н д а т о р о б я з а н п и с ь м е н н о у в е д о м и т ь а р е н д о д а т е л я о ж е л а н и и з а к л ю ч и т ь т а к о й д о г о в о р в срок, у к а з а н н ы й в д о г о в о р е а р е н д ы , а е с л и в д о г о в о р е т а к о й срок н е у к а з а н , в р а з у м н ы й срок д о о к о н ч а н и я д е й с т в и я д о г о в о р а . П о д п у н к т «е» пункта 2.5 Д о г о в о р а , с о г л а с н о к о т о р о м у а р е н д а т о р о б я з а н п и с ь м е н н о с о о б щ и т ь К о м и т е т у з а две недели о предстоящем освобождении п о м е щ е н и я , как в связи с о к о н ч а н и е м срока д е й с т в и я д о г о в о р а , так и при д о с р о ч н о м о с в о б о ж д е н и и , у к а з а н н о й н о р м е н е п р о т и в о р е ч и т , и о с н о в а н и й д л я у д о в л е т в о р е н и я з а я в л е н и я в э т о й части у с у д а н е и м е л о с ь .
Подпунктом «з» истечении срока передать Комитету пункта договора, все а 2.5 Договора также установлена при досрочном произведенные улучшения, его обязанность арендатора прекращении неотделимые от по безвозмездно конструкции помещений.
В с о о т в е т с т в и и с п у н к т о м 2 статьи 6 2 3 Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и в с л у ч а е , е с л и а р е н д а т о р п р о и з в е л за счет с о б с т в е н н ы х с р е д с т в и с с о г л а с и я арендодателя у л у ч ш е н и я а р е н д о в а н н о г о и м у щ е с т в а , н е о т д е л и м ы е б е з в р е д а для и м у щ е с т в а , арендатор и м е е т право п о с л е п р е к р а щ е н и я д о г о в о р а на в о з м е щ е н и е с т о и м о с т и э т и х у л у ч ш е н и й . Д а н н а я н о р м а н о с и т д и с п о з и т и в н ы й характер и д о г о в о р о м а р е н д ы м о ж е т быть п р е д у с м о т р е н о и н о е .
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское з а к о н о д а т е л ь с т в о основывается на п р и з н а н и и равенства участников, регулируемых и м и отношений, свободы договора. В оспариваемом решении названная норма и з л о ж е н а в императивной форме и не оставляет арендатору выбора.
Поэтому признание данного положения н е д е й с т в у ю щ и м произведено судом правомерно.
П о д п у н к т о м « б » п у н к т а 5.1 Д о г о в о р а п р е д у с м о т р е н о д о с р о ч н о е р а с т о р ж е н и е д о г о в о р а аренды в случае н е о с т о р о ж н о г о ухудшения арендатором помещения. Подпункт «ж» пункта 2.3 п р е д о с т а в л я е т право К о м и т е т у д о с р о ч н о г о расторгать д о г о в о р в случаях, у с т а н о в л е н н ы х р е ш е н и я м и С о в е т а м у н и ц и п а л ь н о г о образования. Подпунктами «а» «б», «в», «г» пункта 5.2 установлено право Комитета отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке в случаях - неодно1фатного не внесения полной суммы арендной платы, при отказе, уклонении освободить помещение на период ремонта в установленные Комитетом сроки, в о з н и к н о в е н и и н е о б х о д и м о с т и изъятия а р е н д у е м о г о п о м е щ е н и я д л я г о с у д а р с т в е н н ы х или муниципальных нужд, при этом взаиморасчет при изъятии помещения будет осуществляться п о р е ш е н и ю Совета муниципального образования, передачи арендуемого помещения в субаренду без разрешения Комитета.
Указанные положения правомерно признаны судом противоречащими статьям 420, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 6 1 9 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть р а с т о р г н у т д о с р о ч н о только в с у д е б н о м порядке. Однако если имеется согласованное волеизъявление сторон, т о в силу принципа свободы д о г о в о р а (статья 1 и статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), д о г о в о р м о ж е т быть расторгнут по с о г л а ш е н и ю сторон. В с и л у статьи Гражданского кодекса устанавливаются Российской договором, Федерации расторжение права договора на и обязанности основании 420 сторон решений Совета м у н и ц и п а л ь н о г о о б р а з о в а н и я , как п р а в и л ь н о указал с у д , н е о с н о в а н о н а з а к о н е .
Д о в о д ы заявителя ж а л о б ы о т о м , что с у д н е и м е л права н а о б ъ е д и н е н и е д е л с у ч а с т и е м различных л и ц и принятие обеспечительных мер, судебной коллегией не принимаются.
С о г л а с н о п у н к т у 2 статьи Федерации дел, 130 А р б и т р а ж н о г о п р о ц е с с у а л ь н о г о к о д е к с а Российской а р б и т р а ж н ы й с у д п е р в о й и н с т а н ц и и вправе о б ъ е д и н и т ь н е с к о л ь к о о д н о р о д н ы х в которых участвуют одни и т е ж е лица, в одно производство для совместного рассмотрения. П о настоящему делу в целях процессуальной экономии с у д о б ъ е д и н и л в о д н о п р о и з в о д с т в о д е л а , в к о т о р ы х у ч а с т в у ю т р а з н ы е заявители, о с п а р и в а ю щ и е о д н и и те лее положения нормативного правового акта Совета м у н и ц и п а л ь н о г о образования.
о б ъ е д и н е н и е д е л , в с и л у статьи 288 А р б и т р а ж н о г о п р о ц е с с у а л ь н о г о к о д е к с а Федерации, Российской н е я в л я е т с я б е з у с л о в н ы м о с н о в а н и е м д л я о т м е н ы с у д е б н о г о акта и с а м о п о с е б е не привело к неправильному принятию решения. Отмена судом кассационной части Такое решения никак не связана с данным процессуальным действием.
инстанции Суд признает о б о с н о в а н н ы м д о в о д заявителя о н е д о п у с т и м о с т и п р и м е н е н и я о б е с п е ч и т е л ь н ы х м е р п р и рассмотрении дела о б оспаривании нормативного правового акта.
Однако заявителем определение о принятии обеспечительных мер не обжаловано и поэтому с у д кассационной инстанции отменять е г о н е вправе. Х о д а т а й с т в о Волкова A.A. о взыскании судебных р а с х о д о в в в и д у т о г о , ч т о д е л о о к о н ч а т е л ь н о н е р а с с м о т р е н о и в части н а п р а в л я е т с я н а н о в о е рассмотрение, в данном судебном заседании рассмотрению не подлежит и д о л ж н о быть рассмотрено судом первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 287, 288, 289 ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 22.11.2005 Арбитражного суда Астраханской области по делу № А06262бу/3-23к/05 об оспаривании решения Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28.04.2005 № 106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань» в части признания недействующими абзаца 4 пункта 6 Приложения № 1, абзаца 3 пункта 5.2. Приложения № 2, пункта 10 Приложения № 5, пункта 5 приложения № 6, подпункта «е» пункта 2.5. Договора аренды муниципальных нежилых помещений отменить, в удовлетворении заявлений в этой части отказать.
Решение суда в части признании недействующим пункта 1 Приложения № 2, пункта 1 Приложения № 6 отменить с направлением дела в этой части на новое рассмотрение.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий Р.Р.САГАДЕЕВ судьи С.А. Ф И Л И М О Н О В 1 <\1 ' 0 / 1 0 | Ы 1 Ы 1 Ы ! < ! 1 Н Ы ' ||,Ч1 Пополжско! о окру и ( \ , | I Й В.М. К О З Л О В