ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 19-В05-41
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
1 ноября 2005 года г. М о с к в а Судья Верховного Суда Российской Федерации Корчашкина Т.Е., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе ООО "Эвла" г. Ессентуки дело по иску Габравы Романа Нодариевича к МУП "Центральный рынок", Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности на имущество и возмещении морального вреда,
установила:
Решением Ессентукского районного суда Ставропольского края от 1 ноября 2004 года исковые требования Габравы Р.Н. к МУП "Центральный рынок", Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным договора купли-продажи нежилого здания (торгового строения), расположенного по адресу: г. Ессентуки, ул. Долина Роз, дом 14, от 14 октября 2004 года, признании права собственности на данное имущество были удовлетворены, в удовлетворении исковых требований о возмещении морального вреда было отказано.
В кассационном порядке дело не рассматривалось.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2005 года в истребовании дела отказано.
В надзорной жалобе директор ООО "Эвла" Кюльбяков O.A. просит решение Ессентукского районного суда Ставропольского края от 1 ноября 2004 года отменить в связи с существенным нарушением норм процессуального права и неправильного применения норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2005 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Ставропольского краевого суда.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
Судом установлено, что 14 октября 2004 года Габрава Р.Н. приобрел в собственность по договору купли-продажи у МУП "Центральный рынок" два объекта недвижимости, расположенных по адресу: г. Ессентуки, ул. Долина Роз, дом 14 (литер А, кадастровый номер 25:3004020300387203/173:1000/А, и литер Б, кадастровый номер 25:3004020300387203/173:1000/Б). После подписания акта приема-передачи имущества истец оплатил приобретенные объекты недвижимости, но произвести государственную регистрацию перехода права собственности приобретенных им объектов не смог по причине не предоставления продавцом подлинников свидетельств о государственной регистрации права МУП "Центральный рынок" на недвижимое имущество, выданных 29 сентября 2004 года Ессентукским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.
Удовлетворяя требования Габрава Р.Н. о признании действительным договора купли-продажи и признании права собственности на имущество, суд исходил из того, что стороны однозначно выразили свою волю на продажу и покупку помещений. При этом Габрава передал денежные средства за приобретенные объекты продавцу, получив от него часть документов на помещение. Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости не была оформлена по причине несогласованных действий ответчика.
При вынесении решения суд руководствовался п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которого в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По мнению суда, договор от 14 октября 2004 года в соответствии со ст. 165 ГК РФ является действительным и соответствует закону, поскольку заключен в письменной форме, между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем его существенным условиям и представитель собственника - Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки своим распоряжением от 12.10.2004 года № 292-р дал согласие МУП "Центральный рынок" совершить сделки по продаже Габраве Р.Н. двух объектов недвижимости.
Между тем, заявитель в надзорной жалобе указывает, что договором от 14 октября 2004 года нарушается его преимущественное право приобретения спорного недвижимого имущества как арендатора.
Так, согласно договору аренды № 671 от 1 ноября 1999 года, заключенному между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и ИЧП "Эвла" (правоприемник ООО "Эвла"), последний принял в аренду сроком на 6 лет с 1.11.1999 года по 31.12.2005 года нежилое здание площадью 2167,7 кв. метров, расположенное по адресу: г. Ессентуки, ул.
Долина Роз, дом 14 (литеры: А, Б, В).
К данному договору между сторонами было заключено соглашение об улучшении арендованного имущества от 1.11.1999 года, согласно п. 3.2 которого арендатор обладает правом собственности на вложения в объект аренды и распоряжения имуществом в порядке ст. 246 ГК РФ.
Также между этими же сторонами 15 ноября 1999 года было заключено соглашение об инвестициях в объект аренды к договору № 671 от 1.11.1999 года, по которому арендодатель дает разрешение на осуществление инвестиционных вложений, направленных на проведение капитального ремонта, реконструкцию и неотделимых улучшений арендуемого муниципального имущества. Инвестор, в свою очередь, взял обязательство по проведению капитального ремонта и реконструкции арендуемого имущества в срок до 15 ноября 2001 года, с вложением инвестиций в объект аренды суммы не более 3.255.321 рубля. Так, согласно п. 3.3 данного соглашения инвестор при полном выполнении указанных условий приобретает право собственности на все произведенные неотделимые улучшения.
1 октября 2000 года Комитет по муниципальной собственности города Ессентуки и ООО "Эвла" заключили договор аренды № 671а, аналогичный договору № 671, сроком на 5 лет 3 месяца с 1 октября 2000 года по 31 декабря 2005 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Однако при вынесении решения судом без внимания и оценки оставлено наличие действующего договора аренды спорного имущества на момент его продажи, а также не учтены требования ст. 43 п. 12 Федерального Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 09.05.2005 N 43-ФЗ, от 18.06.2005 N 60-ФЗ, от 18.07.2005 N 90-ФЗ), согласно которой в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в:
1) сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения;
2) течение шести месяцев с даты вступления в силу настоящего Федерального закона, если договор аренды с правом выкупа не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты посредством:
внесения арендуемого государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества, если рыночная стоимость арендованного имущества на дату подачи заявления составляет свыше 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Порядок определения стоимости указанных акций, сроки и порядок их оплаты определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, если рыночная стоимость арендуемого имущества на дату подачи заявления составляет 10 тысяч установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда и ниже.
Кроме того, судом не учтено законодательство, действующее на момент заключения договоров аренды между Комитетом по муниципальной собственности города Ессентуки и ООО "Эвла", а именно Закон РФ от 3 июля 1991 года N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Закон РФ от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», в соответствии с пунктами 1 которых объектами продажи могут быть сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды в силу заключенных ранее договоров аренды. При этом предусматривалось право арендатора государственного или муниципального имущества выкупать арендованное имущество.
В надзорной жалобе заявитель указывает также на то, что судом не исследован вопрос точного определения предмета договора, не разрешен вопрос о наличии или отсутствии неотделимых улучшений, определенных этим договором.
Вышеизложенные обстоятельства являются по данному делу юридически значимыми, поэтому не определение их судом является существенным нарушением норм гражданского процессуального законодательства, что в свою очередь привело к нарушению прав и законных интересов иных лиц, не привлеченных судом к участию в деле.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что договор купли-продажи от 14.10.2004 года не нарушает права и законные интересы других лиц, сделан без достаточных оснований.
На основании изложенного, дело вместе с надзорной жалобой ООО "Элва" и настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
дело по иску Габравы Романа Нодариевича к МУП "Центральный рынок", Комитету по муниципальной собственности города Ессентуки о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности на имущество и возмещении морального вреда направить для рассмотрения по существу в президиум Ставропольского краевого суда.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Копия верна:
Ответственный секретарь ^ Т.Е. Корчашкина