ч.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 11-В04-23
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ЛО о к т я б р я 2 0 0 4 г .
г.Москва Судья Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцева Л.М., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Центрального вещевого управления Министерства обороны Российской Федерации дело по заявлению прокурора г.Казани в интересах Центрального вещевого управления Министерства обороны Российской Федерации к ООО фирма «Раис», ПК ЖБИ-4, Левадченко А.К., Булгаковой Р.Ю. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру,
установила:
Прокурор в феврале 2002г. обратился в суд с указанным выше заявлением. В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на то, что 26 апреля 1994г. между Казанской швейной фабрикой №5 и фирмой «Раис» был заключен договор поручения №28, согласно которому фирма «Раис» приняла на себя обязательство по приобретению за счет фабрики одной 4-х комнатной квартиры общей площадью 81,88 кв.м. для представителя фабрики. Фабрика обязалась обеспечить фирму средствами для исполнения данного договора и возместить издержки, перечислив 80 млн.
(неденоминированных) рублей.
2 ноября 1994г. завод ЖБИ-4 (застройщик) и фирма «Раис» (дольщик) заключили договор №9, согласно которому застройщик обязался передать дольщику после завершения строительства жилого дома №9а-28 по улице Дубравной в городе Казани и ввода дома в эксплуатацию одну 4-х комнатную квартиру площадью 81,88 кв.м., а дольщик перечислить застройщику денежные средства на строительство квартиры.
12 августа 1995 г. между заводом ЖБИ-4 и фирмой «Раис» было заключено дополнительное соглашение к договору №9, по которому застройщик внес изменения в проектную документацию строящегося жилого дома и обязался выделить дольщику 4-х комнатную квартиру общей площадью 112,21 кв.м., а дольщик обязался внести дополнительную сумму за увеличение площади выделяемой квартиры.
Расчеты по указанным выше договорам были произведены в полном объеме. Впоследствии была определена подлежащая к передаче по договорам квартира за №58.
23 июля 1996г. между Казанской швейной фабрикой №5 и Центральным вещевым управлением Министерства обороны Российской Федерации заключен договор об уступке требования, согласно которому швейная фабрика №5 передала Центральному вещевому управлению Министерства обороны Российской Федерации право требования одной 4-х комнатной квартиры общей площадью 112,21 кв.м. по договору поручения №28 от 26 апреля 1994г.
Однако, в нарушение условий договора №28 от 26 апреля 1994г., ООО фирма «Раис» 6 июня 1996г. заключила с Левадченко А.К. договор №27 купли-продажи 4-х комнатной квартиры в данном доме.
В этот же день между Левадченко А.К. и заводом ЖБИ-4 был заключен договор №27а, согласно которому завод ЖБИ-4 обязался принять на долевых началах Левадченко А.К. в строительство указанного выше жилого дома, а Левадченко А.К. обязался внести в качестве долевого взноса незавершенную строительством квартиру №58, приобретенную по договору №27 от 6 июня 1996г., а также дополнительную плату в сумме 50 млн. (неденоминированных) рублей в кассу застройщика. Завод ЖБИ-4 обязался по данному договору после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию предоставить Левадченко А.К. 4-х комнатную квартиру №58.
25 ноября 1998г. Левадченко А.К. заключил с Булгаковой Р.Ю.
соглашение об уступке требования по договору №27а от 6 июня 1996г.
Ссылаясь на то, что сделка по отчуждению ООО фирма «Раис» Левадченко А.К. оплаченной фабрикой 4-х комнатной квартиры, а также последующие сделки с квартирой, противоречат закону, прокурор на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации просил суд признать их недействительными.
Прокурором также было заявлено на основании части 1 статьи 170 (мнимая сделка) Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительным договора об уступке требования, заключенного 5 июля 2001 г. между ООО фирма «Раис» и Центральным вещевым управлением Министерства обороны Российской Федерации с согласия должника - ПК ЖБИ-4. (По данному договору Центральное вещевое управление Министерства обороны Российской Федерации получало право требования от должника 4-х комнатной квартиры для семьи Извекова И.А. на основании договора №9 от 2 ноября 1994г. и дополнительных соглашений к нему).
В судебном заседании представитель ООО фирма «Раис» заявленные требования признал.
Булгакова Р.Ю. иск не признала.
Решением Приволжского районного суда г.Казани от 6 августа 2003г.
заявленные требования удовлетворены частично: признан недействительным договор об уступке требования, заключенный 5 июля 2001г. между ООО фирма «Раис», Центральным вещевым управлением Министерства обороны Российской Федерации и ПК ЖБИ-4. Этим же решением отказано в остальной части заявленных требований, а именно, в признании недействительными:
договора №27 от 6 июня 1996г., заключенного между ООО «фирма «Раис» и Левадченко А.К.; договора №27а от 6 июня 1996г., заключенного между заводом ЖБИ-4 АООТ «Татстрой» и Левадченко А.К.; соглашения об уступке требования от 25 ноября 1998г, заключенного Левадченко А.К. с Булгаковой Р.Ю., а также в признании за Центральным вещевым управлением Министерства обороны Российской Федерации права собственности на квартиру №58 в доме №9а-28 по улице Дубравной в городе Казани.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 25 сентября 2003г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявитель просит отменить вышеуказанные судебные постановления в части отказа в иске и вынести в указанной части новое решение об удовлетворении иска.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2004г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Верховного суда Республики Татарстан.
В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.
В надзорной жалобе заявитель указывает, что при рассмотрении дела судами были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся, по его мнению, в следующем.
Судом установлено и отражено в решении, что дом №9а-28 по улице Дубравная в городе Казани в эксплуатацию не принят.
Поскольку 6 июня 1996г. между ООО фирма «Раис» и Левадченко А.К.
был заключен договор (№27) купли-продажи 4-х комнатной квартиры в указанном доме, к этому договору должны применяться требования, содержащиеся в правовых нормах, регулирующих условия и порядок заключения договора продажи недвижимого имущества - квартиры.
В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора купли-продажи квартиры продавец должен обладать правом собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Следовательно, до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать и т.п.). У третьих лиц нет оснований рассматривать покупателя как собственника недвижимости.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как указано в жалобе, поскольку дом в эксплуатацию не принят, продавец не приобрел право собственности на отчуждаемое имущество, договор (№27) купли-продажи квартиры от 6 июня 1996г. не соответствует требованиям вышеприведенных правовых норм.
Кроме того, как указывается в надзорной жалобе, квартира №58 на пятом этаже дома №9а-28 по улице Дубравной в городе Казани предметом договора №27, заключенного ООО фирма «Раис» и Левадченко А.К., не являлась. Согласно условиям указанного договора Левадченко А.К.
приобретается 4-х комнатная квартира (без указания ее номера) на четвертом этаже указанного выше дома. Исправления в указанный договор, а именно указание на квартиру за №58 и ее расположение на пятом этаже, были внесены не стороной в договоре, а директором завода ЖБИ-4 Цапиным Е.Ф. В связи с этим в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор не может считаться заключенным.
Поскольку Левадченко А.К. не приобрел права на данную квартиру, по мнению заявителя, является ничтожным и договор за №2 7а от 6 июня 1996г. о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому Левадченко А.К. (дольщик по договору) вносит в качестве долевого взноса незавершенную строительством квартиру №58, а также дополнительную плату в кассу застройщика - завода ЖБИ-4, а последний после завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию предоставляет дольщику 4-х комнатную квартиру №58 на пятом этаже дома по вышеуказанному адресу.
В надзорной жалобе также указывается, что в судебном заседании ответчиком - ООО фирмой «Раис» были признаны заявленные требования в полном объеме, в том числе в отношении договора №27 от 6 июня 1996г.
Однако суд не принял данное признание иска, указав, что такое распорядительное действие ответчика противоречит закону, нарушает права и охраняемые законом интересы Левадченко А.К. и Булгаковой Р.Ю.
Между тем, как указано в надзорной жалобе, судом не установлено и не отражено в решении, чем признание ООО фирма «Раис» заявленных требований противоречит закону, какие охраняемые законом права и интересы Левадченко А.К., Булгаковой Р.Ю. при этом нарушаются.
Указанные выше доводы заслуживают внимания, в связи с чем дело вместе с надзорной жалобой Центрального вещевого управления Министерства обороны Российской Федерации и настоящим определением следует передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 384 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
дело по заявлению прокурора г.Казани в интересах Центрального вещевого управления Министерства обороны Российской Федерации к ООО фирма «Раис», ПК ЖБИ-4, Левадченко А.К., Булгаковой Р.Ю. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру передать для рассмотрения по существу в президиум Верховного суда Республики Татарстан.
Судья Верховного Суда Российской Федерации ^ ^ Л.М.Пчелинцева Копия верна:
О^-^тетвенкый р с е К е т а р Ь Верховного Суда РФ /