61RS0001-01-2021-004835-04 ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №41-КГ23-47-К4

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. М о с к в а 28 и ю л я 2 0 2 3 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Кротов М.В., изучив по материалам истребованного гражданского дела кассационные жалобы Бал Татьяны Ивановны, Дробязко Андрея Александровича, Ефимовой Надежды Петровны, Семиной Ольги Александровны, Чертова Юрия Владимировича, Ковалевой Ларисы Юрьевны, Строгановой Натальи Александровны, Николаевой Екатерины Юрьевны, Морозова Олега Николаевича, Демакова Степана Валерьевича, Попова Эдуарда Владимировича, Дударенка Станислава Станиславовича, Дударенок Ларисы Борисовны, Мисюк Натальи Александровны, Калиниченко Натальи Владимировны, Компанийца Владимира Анатольевича, Козина Георгия Шамильевича, Масычева Сергея Ивановича, Пенчука Александра Николаевича, Пенчук Аллы Анатольевны, Бондаревой Елены Борисовны, Бондаревой Виктории Борисовны на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 декабря 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 июля 2022 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 10 января 2023 г. по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» к Аветисян Светлане Михайловне, Бал Татьяне Ивановне, Бондаревой Елене Борисовне, Бондаревой Виктории Борисовне, Власовой Нелли Геннадьевне, Демакову Степану Валерьевичу, Дробязко Андрею Александровичу, Дударенок Ларисе Борисовне, Дударенку Станиславу Станиславовичу, Ефимовой Надежде Петровне, Калиниченко Наталье Владимировне, Ковалевой Ларисе Юрьевне, Козину Георгию Шамильевичу, Комиссаровой Людмиле Николаевне, Компанийцу 2 Владимиру Анатольевичу, Крутовой Антонине Иванове, Малиевскому Сергею Энгельсовичу, Масычеву Сергею Ивановичу, Морозову Олегу Николаевичу, Николаевой Екатерине Юрьевне, Пенчуку Александру Николаевичу, Пенчук Алле Анатольевне, Попову Эдуарду Владимировичу, Поповой Валентине Михайловне, Рашитову Расиму Хакимовичу, Рыбальченко Сергею Геннадьевичу, Семиной Ольге Александровне, Строгановой Наталье Александровне, Чертову Юрию Владимировичу, Чертовой Татьяне Анатольевне, Чехе Надежде Ивановне, Шиманскому Олегу Генриховичу, Шпорт Татьяне Николаеве, Билык Елене Иванове, Дарбиняну Арменаку Жораевичу (третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области) о признании права залога, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися,

установил:

ООО «Инвестрадиострой» обратилось в суд с иском к Аветисян СМ., Бал Т.Н., Бондаревой Е.Б., Бондаревой В.Б., Власовой Н.Г., Демакову СВ., Дробязко А.А., Дударенок Л.Б., Дударенку С С , Ефимовой Н.П., Калиниченко Н.В., Ковалевой Л.Ю., Козину Г.Ш., Комиссаровой Л.Н., Компанийцу В.А., Крутовой А.И., Малиевскому С.Э., Масычеву СИ., Морозову О.Н., Николаевой Е.Ю., Пенчуку А.Н., Пенчук А.А., Попову Э.В., Поповой В.М., Рашитову Р.Х., Рыбальченко С.Г., Семиной О.А., Строгановой Н.А., Чертову Ю.В., Чертовой Т.А., Чехе Н.И., Шиманскому О.Г., Шпорт Т.Н., Билык Е.И., Дарбиняну А.Ж. (третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области) о признании права залога, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 декабря 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 июля 2022 г., исковые требования ООО «Инвестрадиострой» удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 10 января 2023 г. г. судебные постановления оставлены без изменения.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации Кротова М.В. от 29 мая 2023 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

В кассационных жалобах ставится вопрос о их передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

3 При изучении доводов кассационных жалоб по материалам истребованного дела установлены основания для их передачи с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 390 14 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По мнению заявителей, такие нарушения допущены судом при рассмотрении данного гражданского дела.

Судом установлено, что в период с 2009 по 2013 год между ГУВД по Ростовской области (застройщик) и ответчиками были заключены договоры участия в долевом строительстве жилья, в рамках которых застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 19-этажный 240квартирный жилой дом с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД по Ростовской области и подземной автостоянкой на 50 машино-мест по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать жилые помещения в нём ответчикам, а ответчики обязались оплатить их в размере, предусмотренном договором.

18 марта 2003 г. ГУВД по Ростовской области в целях реализации указанных договоров заключило договор подряда с ОАО «СевкавНИПИагропром», по условиям которого исполнитель обязался совершить действия по проектированию и строительству многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:

г.

Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.

19 сентября 2003 г. ОАО «СевкавНИПИагропром» заключило с ООО «СИГ» договор на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома по условиям которого ООО «СИГ» обязалось за счёт собственных средств осуществить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в срок до 1 июня 2006 г. ООО «СИГ» также получило право привлекать денежные средства третьих лиц на строительство объекта.

Реализуя данные полномочия, ООО «СИГ» впоследствии заключило с ответчиками договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

В связи с нарушением сроков строительства, ввода объекта в эксплуатацию и невозможностью ОАО «СевкавНИПИагропром» исполнять обязательства ГУВД письмом от 18 сентября 2003 г. уведомило подрядчика о расторжении договора.

4 апреля 2006 г. между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД заключён договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию 240- 4 квартирного жилого дома по названному адресу, после чего общество «СИГ» направило дольщикам письма с предложением перезаключить договор с ООО СК «Гарант Строй».

14 декабря 2007 г. между ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД заключён инвестиционный договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ГУ МВД обязалось предоставить инвестору земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр.

М. Нагибина, 38, а инвестор, в свою очередь, построить жилой дом. Кроме того, инвестору предоставлено право на заключение договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами. В приложении № 1 к инвестиционному договору приведён перечень участников строительства (ранее вступивших в отношения с ООО «СИГ»), обязательства перед которыми приняло ООО СК «Гарант Строй».

14 декабря 2007 г. ООО СК «Гарант Строй» и ГУ МВД заключили агентский договор по переоформлению договоров долевого участия в строительстве.

Судом также установлено, что все ответчики по делу в разное время, в основном в 2009-2010 годах, заключили с ООО СК «Гарант Строй» договоры долевого участия в строительстве указанного многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 8 августа 2012 г. в отношении ООО «СК «Гарант Строй» введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда от 24 августа 2016 г. ООО «СК «ГарантСтрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыто конкурсное производство.

11 декабря 2015 г. состоялось собрание кредиторов ООО «СК «ГарантСтрой», по результатам которого было принято решение о реализации спорного объекта незавершённого строительства и права аренды на земельный участок, утверждено предложение о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника (с учётом последующих изменений от 16 февраля 2016 г.). Имущество выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность ООО «СК «Гарант-Строй» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

8 апреля 2016 г. проведены открытые торги в соответствии с порядком, сроками и условиями реализации по объекту незавершённого строительства, представляющему собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, обременённому обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств, включёнными в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СК «Гарант Строй» 5 участникам строительства с изменениями к нему, утверждёнными собраниях кредиторов, состоявшимися 11 декабря 2015 г. и 16 февраля 2016 г.

В результате проведённых торгов 6 мая 2016 г. был заключён договор купли-продажи с победителем торгов - обществом с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой». Право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано за истцом.

Согласно пункту 2.1.2 указанного договора покупатель обязан выполнить взятые на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестру передачи жилых помещений на дату его закрытия.

Истец оплатил денежные средства в размере 6 540 097, 30 руб. и принял на себя обязательство предоставить квартиры участникам долевого строительства в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, перечисленным в приложении к договору куплипродажи прав и обязанностей от 6 мая 2016 г., а также денежные средства залоговым кредиторам, включённым в реестр требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» в рамках дела о банкротстве.

Поскольку при переходе права собственности на объект незавершённого строительства к заявителю записи об ипотеке и о договорах участия в долевом строительстве не были погашены, ООО «Инвестрадиострой» 2 февраля 2017 г. обратилось в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о погашении записей об обременении в отношении объекта незавершённого строительства.

В письме от 27 февраля 2017 г. Управление Росреестра по Ростовской области указало, что погашение регистрационных записей возможно только при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством.

Не согласившись с таким отказом, ООО «Инвестрадиострой» оспорило бездействие Управления Росреестра по Ростовской области, выраженное в непогашении записей об ипотеке и записей о сделках (договорах долевого участия в строительстве) при государственной регистрации на объект незавершённого строительства по адресу:

г.

Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, в судебном порядке.

Определением судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2019 г. решение Арбитражного суда Ростовской области от 28 ноября 2018 г., постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2019 г. и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2019 г. отменены. В удовлетворении заявленных требований ООО «Инвестрадиострой» о признании незаконным бездействия, выраженного в непогашении записей об ипотеке и записей о сделках (договорах долевого участия в строительстве), отказано.

6 Верховный Суд Российской Федерации исходил из того, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путём заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество, а при рассмотрении в данном случае требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения требований отсутствуют.

При наличии условий торгов по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве и заключённых впоследствии между обществами «Инвестрадиострой» и «Гарант-Строй» сделок, у судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены. В связи с этим действия (бездействие) регистрирующего органа, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях при регистрации перехода права собственности, являлись законными, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствовали.

Разрешая заявленные требования, Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону исходил из того, что договором от 6 мая 2016 г.

определён поимённый перечень граждан и юридических лиц, которым истец обязан предоставить квартиры и (или) денежные средства, ответчики в указанный перечень не входят.

В ЕГРН до настоящего времени содержатся записи об обременениях недвижимого имущества (земельного участка) в отношении ответчиков на основании заключённых ещё в 2009-2010 годах договоров долевого участия.

Между тем реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении залогового имущества. Наличие обременения нарушает права ООО «Инвестрадиострой» на указанное имущество.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из отсутствия между ООО «Инвестрадиострой» и ответчиками основного обязательства (по передаче квартир в их собственность), что исключает основания для сохранения производного от него (акцессорного) залогового обязательства.

Продажа на торгах объекта незавершённого строительства - жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, и право аренды расположенного под ним земельного участка прекращают право залога на указанное имущество у его прежних залогодержателей.

С данными выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

7 В кассационных жалобах заявители выражают несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями, указывая на нарушение норм права.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект (часть 2).

Как предусмотрено частью 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Из приведённых норм права следует, что до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства названный выше залог прекращается ввиду исполнения застройщиком обязательства перед залогодержателем - участником долевого строительства.

В кассационных жалобах заявители указывают на то, что на момент подписания договора купли-продажи от 6 мая 2019 г. № 28-ГС в ЕГРН уже имелись записи о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве спорного многоквартирного жилого дома, заключённых участниками долевого строительства с ГУ МВД (прежним застройщиком) и 8 ООО «СК Гарант-Строй». Таким образом, истцу на момент покупки объекта недвижимости с торгов было известно об обременении. В дальнейшем это обстоятельство послужило поводом для обращения ООО «Инвестрадиострой» в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпункт 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Отказывая в удовлетворении иска ООО «Инвестрадиострой», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта недвижимости прекращены.

Заявители указывают, что право залога и право на получение в собственность жилых и нежилых помещений, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве, ответчиками не утрачены и являются существующими на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от того, включали ответчики свои требования к ООО «СК Гарант-Строй» в реестр требований кредиторов последнего или не включали.

Кассаторы полагают, что в нарушение требований статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество было реализовано на торгах без удовлетворения требований залогодержателей - ответчиков по делу.

Отклоняя довод Бал Т.И., суд кассационной инстанции указал на то, что право Бал Т.И. на удовлетворение требований кредитора осуществляется не в рамках заключённого договора купли-продажи прав, а в ходе общих процедур удовлетворения требований кредиторов в рамках банкротства ООО «СК «Гарант Строй».

Из обстоятельств дела следует, что определением арбитражного суда Ростовской области от 6 июня 2018 г. с учётом того, что Бал Т.И. не располагала информацией о том, что права застройщика многоквартирного жилого дома перешли от ГУВД по Ростовской области к ООО «СК «Гарант 9 Строй», требования Бал Т.И. включены в третью очередь требований кредиторов ООО «СК «Гарант Строй» в сумме 2 495 996,70 руб.

Таким образом, по мнению кассатора, Бал Т.И. воспользовалась своим правом на включение в реестр требований кредиторов ООО «СК «Гарант Строй».

Изложенные доводы заслуживают внимания, в связи с чем кассационные жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 7 390 и статьёй 390 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

кассационные жалобы Бал Татьяны Ивановны, Дробязко Андрея Александровича, Ефимовой Надежды Петровны, Семиной Ольги Александровны, Чертова Юрия Владимировича, Ковалевой Ларисы Юрьевны, Строгановой Натальи Александровны, Николаевой Екатерины Юрьевны, Морозова Олега Николаевича, Демакова Степана Валерьевича, Попова Эдуарда Владимировича, Дударенка Станислава Станиславовича, Дударенок Ларисы Борисовны, Мисюк Натальи Александровны, Калиниченко Натальи Владимировны, Компанийца Владимира Анатольевича, Козина Георгия Шамильевича, Масычева Сергея Ивановича, Пенчука Александра Николаевича, Пенчук Аллы Анатольевны, Бондаревой Елены Борисовны, Бондаревой Виктории Борисовны с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного £ уда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации //// М.В. Кротов