ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 66-КАД23-6-К8

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 26 мая 2023 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Александров В.Н., рассмотрев по материалам истребованного дела кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» и администрации Ангарского городского округа на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 29 октября 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда от 20 апреля 2022 г. и кассационное определение судебной коллегии по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 г. по делу № 2а-3406/2021 по административному исковому заявлению Журавлевой Т.Г., Симоновой Н.И., Демьяновой Л.Е., Санаровой Н.Н., Прохиной Е.С., Романович Е.Н., Семейкиной Н.О., Музафарова Е.Г. о признании недействующим в части постановления администрации Ангарского городского округа от 9 апреля 2021 г.

№ 323-па «О внесении изменений в проект планировки с проектом межевания территории кварталов 85а, 84,95, части квартала 71, микрорайона 29 г. Ангарска, утвержденный постановлением администрации г. Ангарска от 20 октября 2011 г.

№ 2046-г»,

установил:

на основании договора аренды от 5 октября 2005 г., заключенного между администрацией Ангарского муниципального образования (далее также администрация) и застройщиком, земельный участок с кадастровым номером 38:26:040802:47 площадью 34 236 кв. м, расположенный по адресу: г. Ангарск, 29 мкр., в 4.0 м к юго-востоку от жилого дома № 12, предоставлен ЗАО «Стройкомплекс» в аренду сроком на 20 лет для использования в целях строительства многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома № 20 со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения.

В период с 2006 по 2011 годы на данном земельном участке возведены многоквартирные жилые дома № 20, 25, 26, 28, нежилое здание № 27, которые 2 введены в эксплуатацию на основании соответствующих разрешений.

Постановлением администрации г. Ангарска от 20 октября 2011 г.

№ 2046-г утвержден проект планировки с проектом межевания территории кварталов 85а, 84, 95, части квартала 71, микрорайона 29 г. Ангарска. Пунктом 3 указанного проекта установлено, что границы ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков сохранены.

Постановлением администрации Ангарского городского округа от 9 апреля 2021 г. № 323-па в указанный выше проект планировки с проектом межевания внесены следующие изменения: согласно пункту 1.1. постановления администрации от 9 апреля 2021 г. № 323-па пункт 3.1. раздела 3 «Межевание территории» изложен в новой редакции и содержит Перечень формируемых земельных участков; пунктом 1.2. постановления администрации от 9 апреля 2021 г. № 323-па раздел 3 «Межевание территории» постановления администрации г. Ангарска от 20 октября 2011 г. № 2046-г дополнен пунктом 3.2. «Границы формируемых земельных участков для эксплуатации и размещения объектов различного функционального назначения (система координат МСК 38).

Пункт 3.2. содержит ведомость координат поворотных точек границ земельного участка №10 - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью 8300 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 229 - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью 3568 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 242 - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью 630 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 243 - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью 6456 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 244 - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) площадью 5705 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 245 - коммунальное обслуживание площадью 110 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 246 - среднеэтажная жилая застройка площадью 9377 кв. м, ведомость координат поворотных точек границ земельного участка № 247 - коммунальное обслуживание площадью 89 кв. м.

Пунктом 1.3. постановления администрации от 9 апреля 2021 г. № 323-па раздел 3 «Межевание территории» постановления администрации г. Ангарска от 20 октября 2011 г. № 2046-г дополнен пунктом 3.4. «Чертеж межевания территории».( Приложение № 1 к оспариваемому постановлению).

Административные истцы, являющиеся собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах № 20, 26, 28 мкр. 29 г. Ангарска, для эксплуатации которых административным ответчиком путем принятия названного постановления образованы земельные участки и определены их границы, обратились в суд с административным исковым заявлением о признании недействующим с даты принятия подпунктов 1.1., 1.2., 1.3. пункта 1 постановления администрации Ангарского городского округа 3 от 9 апреля 2021 г. № 323-па в части образования земельных участков 10, 229, 242, 243, 244, 245, 246, 247.

В обоснование заявленного требования административные истцы указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок с кадастровым номером 38:26:040802:0047, сформированный в 2005 г., на котором расположен жилой комплекс, с элементами озеленения и благоустройства. В результате образования на основании оспариваемого нормативного правового акта новых земельных участков из состава указанного участка собственники помещений в многоквартирных домах № 20, 25, 26, 28 и нежилом здании № 27 лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов единой инфраструктуры. Формирование земельных участков возможно только с согласия всех собственников многоквартирных домов.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 29 октября 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда от 20 апреля 2022 г., административное исковое заявление удовлетворено.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 сентября 2022 г.

судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, администрация Ангарского городского округа и ООО «Специализированный застройщик «Молодежный» (далее также ООО «СЗ «Молодежный»), являющийся правообладателем земельного участка с кадастровым номером 38:26:040802:0047 по договору от 25 мая 2021 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 23 апреля 2021 г., просят отменить принятые по делу судебные акты в связи с нарушением судами норм материального и процессуального права.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации административное дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 323, статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли или могут повлиять на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При изучении доводов кассационных жалоб администрации Ангарского городского округа, ООО «СЗ «Молодежный» по материалам истребованного дела установлены основания для их передачи для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда 4 Российской Федерации.

Суды при рассмотрении административного дела исходили из того, что оспариваемое постановление принято полномочным органом - администрацией Ангарского городского округа в установленной законом форме в виде постановления, подписано в соответствии со статьей 38 Устава Ангарского городского округа исполняющим полномочия мэра Ангарского городского округа Головковым М.Э.

Требования частей 1, 4 статьи 5.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) о проведении общественного обсуждения при принятии оспариваемого нормативного акта, процедура проведения общественных обсуждений соблюдены.

Вместе с тем суды, указав, что в оспариваемом постановлении в нарушение требований части 5 статьи 43 ГрК РФ, устанавливающей обязательные требования к содержанию основной части проекта межевания, отсутствуют перечень и сведения о площадях образуемых земельных участков, сведения о возможных способах образования указанных земельных участков, включающих в свой состав территорию общего пользования (проезды), признали по данному основанию оспариваемый нормативный правовой акт недействующим.

Однако данный вывод судов сделан без учета доказательств имеющийся в материалах дела.

Так суды исходили из того, что отсутствуют перечень и сведения о площадях образуемых земельных участков, сведения о возможных способах образования указанных земельных участков, включающих в свой состав территорию общего пользования (проезды).

Суды, выясняя соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, при вынесении судебных актов сделали вывод о противоречии оспариваемого постановления администрации Ангарского городского округа требованиям статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Суды согласились с позицией административных истцов о том, что оспариваемым нормативным правовым актом необоснованно в частную собственность собственников помещений отдельных многоквартирных домов передана территория общего пользования, и указали, что исходя из содержания понятия территории общего пользования (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ) и учитывая, что запрет на приватизацию земель общего пользования (часть 12 статьи 85 ЗК РФ) направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, в том числе интересов административных истцов, указанная территория не могла быть передана собственникам отдельных жилых домов. Названные обстоятельства указывают на создание ограничений для административных истцов по беспрепятственному проезду к принадлежащим им объектам недвижимости (квартирам).

5 При разрешения настоящего спора, суды также указали, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ) с момента регистрации административными истцами права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах 20, 25, 26, 28 29 мкр. г. Ангарска, у них возникло право общей долевой собственности на общее имущество в указанных многоквартирных домах, в том числе на земельный участок, на котором они расположены, с элементами озеленения и благоустройства, а именно на земельный участок с кадастровым номером 38:26:040802:47, поскольку указанный земельный участок образован с целью строительства многосекционного, блокированного, 5-10 этажного жилого дома № 20, которому после ввода в эксплуатацию были присвоены номера 20, 25, 26, 28, 27, и поставлен в установленном порядке на кадастровый учет.

В нарушение требований закона вопросы о пределах использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, порядке пользования им, допустимости раздела либо выдела доли в данном земельном участке, а также допустимости выделения земельного участка для каждого дома с учетом сложившейся инфраструктуры на рассмотрение общего собрания собственников всех жилых помещений многоквартирных домов не выносились и не рассматривались, каких-либо решений, в том числе согласия на уменьшение размера общего имущества, выделение земельных участков из исходного земельного участка, собственниками жилых помещений многоквартирных домов 20, 25, 26, 28 не принималось.

Однако с данными выводами суда нельзя согласиться.

Порядок предоставления земельных участков, на которых находится многоквартирный дом, в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме установлен Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, согласно которым для возникновения права общей долевой собственности собственников помещений, необходимо наличие двух условий, а именно границы земельного участка должны быть уточнены и сформированы в соответствии с требованиями законодательства, сформированный земельный участок должен пройти государственный кадастровый учет.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Образование земельных участков в границах элемента 6 планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, из земель и земельных участков, находящихся в государственной иди муниципальной собственности, осуществляется исключительно в соответствии с проектом межевания территории, утвержденного в соответствии с ГрК РФ.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частями 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Приказом Минстроя России от 07.03.2019 № 153/пр «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» предусмотрено, что определение месторасположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого участка под каждым многоквартирным домом.

Письмом Росреестра от 3 апреля 2017 г. № 14-04075-ГЕ/17 «О жилых домах блокированной застройки» вместе с письмом Минэкономразвития России от 14 марта 2017 г. № Д23-1328 «О жилых домах блокированной застройки» также указывается, что в отношении образования земельных 7 участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированным непосредственно для его использования.

Земельный участок с кадастровым номером 38:26:040802:47 площадью 34 236 кв. м сформирован 28 сентября 2005 г. с разрешенным видом использованием «в целях строительства многосекционного, блокированного 5-10 этажного жилого дома № 20 со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения».

Строительство и ввод в эксплуатацию отдельных блоков-секций многоквартирного жилого дома с условным номером 20 и объектов социальнокультурного и бытового назначения осуществлялось поэтапно в период с 2006 по 2011 гг. После ввода в эксплуатацию очередных блок секций, представляющих собой отдельный многоквартирный жилой дом, указанному дому присваивался самостоятельный адрес, согласно имеющимся в материалах дела постановлений администрации о присвоении адресов блок-секциям.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодного для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» совокупность двух или более квартир, которые имеют выходы в помещения общего пользования и(или) на прилегающую территорию дома, образуют многоквартирные дома. Таким образом отдельные блок-секции, вводимые поэтапно в эксплуатацию, являются самостоятельными многоквартирными жилыми домами, для эксплуатации которых в соответствии с оспариваемым постановлением сформированы земельные участки.

Данным доводам представителя администрации Ангарского городского округа как в возражениях на административный иск, так в обоснование отмены судебных постановлений оценка не дана.

Кроме того, судами не дана оценка доводам о приобретении административными истцами права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под нежилыми зданиями (трансформаторными подстанциями) и нежилым помещением № 27, входящими в состав земельного участка с кадастровым номером 38:26:040802:47 площадью 34 236 кв. м.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом «ж» статьи 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества входят иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и 8 благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Расположенные на земельном участке с кадастровым номером 38:26:040802:47 площадью 34 236 кв. м. трансформаторные подстанции предназначены для обслуживания нескольких жилых домов и нежилого помещения. Кроме того, в материалах дела нет сведения что собственниками помещений в многоквартирных домах № 20, 25, 26, 28 принято решение на принятие трансформаторных подстанций в состав общего имущества. В соответствии с договором безвозмездного пользования от 10 января 2007 г.

указанные трансформаторные подстанции переданы Застройщиком ОГУЭП «Энергоснабжающая компания по эксплуатации электрических сетей «Облкоммунэнерго» в безвозмездное пользование без указания сроков. При таком положении жильцы многоквартирного дома не обладают исключительными правами на трансформаторные подстанции, как и правами в отношении нежилого помещения № 27, находящегося в собственности третьих лиц.

Судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства, связанные с формированием данных земельных участков под многоквартирными домами в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Также суды при рассмотрении дела суды указали на то, что административные истцы не уведомлены о начале действий по образованию земельных участков.

Не соглашаясь с данным выводом в кассационной жалобе администрации Ангарского городского округа указывается, что в соответствии со статьей 3.11 ЗК РФ образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В соответствии с частью 5 статьи 46 ГрК РФ проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимаются органами местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Порядок проведения общественных обсуждений регламентирован статьей 5.1 ГрК РФ, которой не предусмотрено дополнительное уведомление собственников помещений в многоквартирном доме о начале действий по образованию земельного участка, кроме тех действий, которые предусмотрены частью 4 статьи 5.1 ГрК РФ.

9 Таким образом, по мнению представителя администрации не применимы нормы жилищного законодательства при проведении процедуры общественных обсуждений по утверждению проекта межевания территории.

Указанным доводам суды оценку не дали.

При рассмотрении спора судами в нарушение статей 59, 84 КАС РФ указанные выше обстоятельства не исследовались, и им не дана оценка на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимосвязи доказательств в совокупности. В частности выводы судов о нарушении части 5 статьи 43 ГрК РФ при принятии оспариваемого нормативного правового акта не мотивированы и противоречат материалам дела; не мотивированы выводы судов о противоречии оспариваемого нормативного правового акта требованиям статьи 85 ЖК РФ нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Также судами не полно исследованы обстоятельства, подтверждающие или опровергающие доводы административных истцов о нахождении земельного участка с кадастровым номером 38:26:040802:47 в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах № 20, 25,26,28 и нежилого здания № 27, не дана оценка на предмет относимости, допустимости, достоверности доказательств предоставленных ответчиками .

Вышеуказанное свидетельствует о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в связи с чем кассационные жалобы надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 323, 325, 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

определил:

кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный» и администрации Ангарского городского округа с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Судебное заседание суда кассационной инстанции назначить на 14 июня 2023 г. в 10 час. 00 мин. в здании Верховного Суда Российской Федерации по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 15, подъезд № 5, внутренний телефон 36-38, телефон секретариата (495) 627-96-38, факс (495) 627-91-07, официальный сайт суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.vsrf.ru, электронная почта ak3s@vsrf.ru.

Известить лиц, участвующих в деле, о временит месте рассмотрения кассационных жалоб в установленном порядке.

у// Судья Верховного Суда Российской Федерации В.Н. Александров