78RS0014-01-2020-011699-10 ВЕРХОВНЫЙ С У Д РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 78-КГ23-10-КЗ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 16 мая 2023 г.

Судья Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу представителя Елагина Романа Станиславовича - Тарзяна Михаила Константиновича на решение Фрунзенского районного суда г.

Санкт-Петербурга от 13 декабря 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31 мая 2022 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 3 октября 2022 г. по делу по иску Елагина Романа Станиславовича, действующего также в интересах Борисова Антона Валерьевича, Бодунова Александра Владимировича, Бодуновой Елены Олеговны, Бухановой Натальи Вячеславовны, Васендина Андрея Сергеевича, Васендиной Натальи Витальевны, Гнездиловой Анастасии Геннадьевны, Гривцовой Ольги Петровны, Дубровской Виктории Динаровны, Линчевской Алены Александровны, Маслова Павла Валерьевича, Моисеева Дениса Владимировича, Молоткова Виктора Викторовича, Назарова Азада Хейировича, Нелюбова Александра Васильевича, Полтаева Александра Геннадьевича, Румянцева Алексея Леонидовича, Скалауховой Татьяны Сергеевны, Тавакина Глеба Юрьевича, Чистяковой Ольги Александровны, к обществу с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «Синергия», Шестаковой Анне Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании 2 действий по осуществлению кадастрового учета, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и о признании права общей долевой собственности на земельный участок,

установила:

Елагин Р.С., действующий также в интересах указанных выше лиц собственников квартир в жилом доме, расположенном по адресу:

г. Санкт- Петербург, д. 102, стр. 1, на основании соответствующих договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома обратился в суд с иском к ООО «Группа Компаний «Синергия», Шестаковой А.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) об оспаривании действий по осуществлению кадастрового учета, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником квартиры 568 в вышеуказанном жилом доме, право собственности на квартиру зарегистрированного 21 сентября 2020 года, лица, присоединившиеся к групповому иску, также являются участниками долевого строительства квартир 402, 145, 290, 400, 509, 514, 108, 687, 419, 59, 548, 671, 172, 312, 528, 524, 543, 238, 428, 334, 630, 418, 444, 452, 675, 316, 263, 44 и 565 в жилом доме на основании договоров участия в строительстве жилого многоквартирного дома. Договоры являются типовыми и заключены с ответчиком ООО «Группа компаний «Синергия», у ряда лиц имеются договоры об уступке прав требований. Так, в частности, на основании договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 5 декабря 2017 г. № 93а-БАЛ/12-17АН, заключенного Елагиным Р.С.

с ООО «Группа компаний «Синергия», ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью 14455 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007439:8 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой. Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от 9 апреля 2018 г. № 78-017-0164.3-2015, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, 3 в соответствии с разрешением указанной службы от 17 декабря 2019 г.

№ 78-17-41-2019 жилой дом введен в эксплуатацию.

Истцы указали, что 1 апреля 2020 г. произведен кадастровый учет объекта, многоквартирному жилому дому присвоен кадастровый номер 78:13:0007439:1087, из чего следовало, что ответчиком ООО «Группа компаний «Синергия» произведен раздел исходного земельного участка общей площадью 14455 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007439:8, в результате которого были образованы три земельных участка, а именно:

участок для размещения введенного в эксплуатацию многоквартирного дома площадью 8439 (+/-32 кв.м) с кадастровым номером 78:13:0007439:1086;

участок для размещения построенной на нем трансформаторной подстанции площадью 93 (+/-3 кв.м) с кадастровым номером 78:13:0007439:1084;

условно-свободный участок площадью с кадастровым номером 78:13:0007439:1085.

5923 (+/-27 кв.м) Раздел земельного участка состоялся 7 февраля 2020 г., и в дальнейшем ООО «Группа компаний «Синергия» 17 февраля 2020 г.

произведена продажа земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 Шестаковой А.В. на основании договора купли-продажи.

Истцы полагали, что ООО «Группа компаний «Синергия» 7 февраля 2020 г. еще до передачи объекта строительства собственникам жилых помещений незаконно произведен раздел исходного земельного участка, поскольку на тот момент исходный земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:8 находился в залоге в соответствии с пунктом 6.1 договоров участия в строительстве многоквартирного жилого дома у участников долевого строительства, которые согласия на раздел земельного участка не давали. Истцы считают, что действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, которое произвело кадастровый учет вновь образованных земельных участков с кадастровыми номерами 78:13:0007439:1086, 78:13:0007439:1084, 78:13:0007439:1085, являются незаконными. Истцы просили возложить обязанность на Управление Росреестра по Санкт-Петербургу исключить из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) и Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 78:13:0007439:1085 и 78:13:0007439:1086.

Также исковые требования обоснованы тем, что при образовании вышеуказанных земельных участков путем раздела исходного не было 4 учтено, что земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1086, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не подключен к улично-дорожной сети города, транспортная доступность к нему обеспечивается через спорный земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, в связи с чем полагали, что размер образованного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, площадью 8439 (+/-32 кв.м) не может обеспечить нужды жильцов жилого дома, направленные на его эксплуатацию, так как минимально допустимая площадь земельного участка должна составлять 13889 кв.м, что также подтверждается расчетом прокуратуры Фрунзенского района Санкт-Петербурга, куда граждане (собственники помещений) обращались за защитой своих прав. Истцы просили установить границы земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома. Учитывая, что в настоящий момент истцами оформлено право собственности на квартиры в жилом доме, а земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, относится к общему имуществу многоквартирного дома, истцы также просили признать за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Решением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 декабря 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 31 мая 2022 г., отказано в удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 3 октября 2022 г. решение суда и апелляционное определение суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Представителем Елагина Р.С. - Тарзяном М.К. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены вынесенных по делу судебных актов.

При изучении доводов кассационной жалобы по материалам дела, истребованного судьей Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. 2 марта 2023 г., установлены основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании 5 Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В кассационной жалобе заявитель указывает, что такого характера , нарушения норм права допущены судами при разрешении спора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Группа Компаний «Синергия» на основании договора купли-продажи земельного участка от 11 декабря 2015 г., заключенного с ООО «Агентство недвижимости «Балканы», являлось собственником земельного участка общей площадью 14455 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007439:8, с видом разрешенного использования «для размещения многоквартирного жилого дома, жилых домов» (т. 4, л.д. 78-87).

В соответствии с разрешением на строительство от 21 июля 2015 г.

№ 78-017-0164.2-2015, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, обществом производилось строительство объекта капитального строительства, а именно многоквартирного жилого дома (т. 4, л.д. 88); в соответствии с разрешением указанной службы от 17 декабря 2019 г. № 78-17-41-2019 жилой дом введен в эксплуатацию (т. 4, л.д. 97-100).

В период строительства жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома обществом осуществлялась реализация квартир в жилом доме по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская, д. 102, лит. А.

Так, согласно пункту 1.1 договора участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 5 декабря 2017 г. № 93а-БАЛ/12-17АН, заключенного Елагиным Романом Станиславовичем с ООО «Группа компаний «Синергия», ответчик обязался построить на земельном участке общей площадью 14455 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007439:8 многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой.

Пунктами 2.1, 2.2 и 1.2 договора предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства после ввода 6 многоквартирного дома в эксплуатацию и уплаты цены договора квартиру, передача квартиры должна быть осуществлена до 31 декабря 2019 г. (т. 1, л.д. 103, 104).

Аналогичные договоры были заключены обществом и с лицами, присоединившимися к групповому иску, а именно с Борисовым А.С, Бодуновым А.В., Бодуновой Е.О., Бухановой Н.В., Васендиным А.С., Васендиной Н.В., Гнездиловой А.Г., Гривцовой О.П., Дубровской В.Д., Линчевской А.А., Масловым П.В., Моисеевым Д.В., Молотковым В.В., Назаровым А.Х., Нелюбовым А.В., Полтаевым А.Г., Румянцевым А.Л., Скалауховой Т.С., Тавакиным Г.Ю., Чистяковой О.А., Семенихиным С.А., Егоровой Н.Е., Орешниковой A.M., Щуровой Ж.Н., Нефедовой М.А., Орловой Н.В., Бугаевой И.К., Тюриной Е.С., Щербаковой Ю.В., Агафоновой Е.Н., Поздняковым А.А. (т. 2, л.д. 130-132, 133-244, т. 3, л.д. 1-248, т. 4, л.д. 1-36).

ООО «Группа компаний «Синергия» свои обязательства по вышеуказанным договорам в части передачи квартир выполнило, что сторонами не оспаривалось, истцам переданы для последующей регистрации права собственности на квартиры в вышеуказанном доме, а именно на квартиры 568, 402, 145, 290, 400, 509, 514, 108, 687, 419, 59, 548, 671, 172, 312, 528, 524, 543, 238, 428, 334, 630, 418, 444, 452, 675, 316, 263, 44 и 565, что подтверждается соответствующими договорами, актами приема-передачи, выпиской из ЕГРН (т. 1, л.д. 100-118, т. 2, л.д. 130-132, 133-244, т. 3, л.д. 1-248, т. 4, л.д. 1-36, т. 5, л.д. 240-242, 243-250, т. 6, л.д. 1-124).

23 января 2020 г. ООО «Группа компаний «Синергия» обратилось в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации прав о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:8, в результате которого были образованы три земельных участка (т. 4, л.д. 91, 92, т. 5, л.д. 135-137), а именно:

участок для размещения введенного в эксплуатацию многоквартирного дома площадью 8439 (+/- 32 кв.м) с кадастровым номером 78:13:0007439:1086;

участок для размещения построенной на нем трансформаторной подстанции площадью 93 (+/- 3 кв.м) с кадастровым номером 78:13:0007439:1084;

условно-свободный участок площадью 5923 (+/- 27 кв.м) с кадастровым номером 78:13:0007439:1085.

7 При этом ООО «Группа компаний «Синергия» предоставила в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу соответствующие межевые планы (т. 5, л.д. 135-157).

Регистрационные записи о договорах долевого участия в строительстве, обязательства по которым не исполнены, перенесены на земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1086.

Судом также установлено, что ООО «Группа компаний «Синергия» после раздела исходного земельного участка на три вышеуказанных земельных участка осуществлена продажа выделенного земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 на основании договора купли-продажи, заключенного с Шестаковой А.В. 17 февраля 2020 г.

(т. 4, л.д. 70-77), государственная регистрация права собственности Шестаковой А.В. произведена 3 апреля 2020 г.

Определением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 сентября 2021 г. была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

1.

Определить площадь и границы земельного участка с указанием координат поворотных точек, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, а также доступа к нему: здания с кадастровым номером: 78:13:0007439:1087, расположенного по адресу:

г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская, д. 102, стр. 1, на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1086.

2.

С учетом ответа на первый вопрос, необходимо ли использование (размещение) многоквартирным жилым домом смежных земельных участков, в том числе с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская, имеющего вид разрешенного использования «для размещения многоквартирного жилого дома»? Согласно экспертному заключению от 29 октября 2021 г.

№ 29/2021-СЗУЭ (т. 6, л.д. 147-168) усредненное значение площади земельного участка, необходимого для содержания, эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 78:13:0007439:1087, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Будапештская, д. 102, стр. 1, рассчитанное по двум различным методикам, составило 16776 кв.м, что на 2321 кв.м превысило площадь исходного земельного участка (14455 кв.м), имевшего кадастровый номер 78:13:0007439:8. Экспертом установлено, что образовать земельный участок площадью 16776 кв.м, 8 необходимой для содержания, эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 78:13:0007439:1087, в пределах территории, ограниченной красными линиями улиц Будапештской, Ярослава Гашека и Шипкинского переулка, а также смежной границей земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1083, не представляется возможным.

В то же время проектом предусмотрено размещение вышеуказанного здания на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:8 площадью 14455 кв.м, в связи с чем экспертом предложены границы земельного участка, предназначаемого для содержания, эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 78:13:0007439:1087, площадью в размере 14362 кв.м (из расчета 14455 кв.м за вычетом 93 кв.м - площади земельного участка, занимаемого трансформаторной подстанцией). Эксперт по второму вопросу пришел к выводу о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 необходимо для содержания, эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 78:13:0007439:1087 (т. 6, л.д. 160, 161).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции, исходил из того, что стороной истца не представлено доказательств, однозначно свидетельствующих о том, что жильцами многоквартирного дома не могут быть использованы под их нужды смежные земельные участки. Судами отмечено, что полномочиями по формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом и, как следствие, установлению его границ наделен Комитет имущественных отношений г. Санкт-Петербурга, требования к которому стороной истца не заявлены, межевание границ не оспаривается. Суды не усмотрели нарушений прав истца и присоединившихся к иску лиц при заключении между ООО «Группа компаний «Синергия» и Шестаковой А.В. договора купли-продажи от 17 февраля 2020 г. земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085, поскольку на момент совершения оспариваемой сделки право общей долевой собственности на исходный земельный участок у жителей многоквартирного дома не возникло. Также суды указали, что предметом заключенных с ООО «Группа компаний «Синергия» договоров участия в строительстве многоквартирного дома являлось приобретение и последующее оформление в собственность участников долевого строительства непосредственно квартир, а не земельного участка, 9 на котором расположен жилой дом. Свои обязательства ООО «Группа компаний «Синергия» исполнило, участникам долевого строительства переданы объекты недвижимости, с момента регистрации права собственности на квартиру участниками долевого строительства залоговое обязательство прекращается. Доводы стороны истца о том, что на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 в дальнейшем может быть возведен иной многоквартирный дом, и это затруднит использование исходного земельного участка, судом отклонены со ссылкой на отсутствие доказательств.

Указав, что истцы к земельному участку с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 отношения не имеют, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007439:1086, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 17 февраля 2020 г. ООО «Группа компаний «Синергия» с Шестаковой А.В.

В кассационной жалобе представитель Елагина Р.С. - Тарзян М.К.

полагает, что с данными выводами судов согласиться нельзя по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

20 Согласно пункту 13 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

На основании статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

10 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство) (далее Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 11 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 этой статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного федерального закона.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых действий по осуществлению кадастрового учета) (далее - Федеральный закон от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ) установлено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта 12 долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Аналогичное положение содержалось в пункте 137 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 (действовавшего на момент совершения оспариваемых действий по кадастровому учету земельных участков), запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 4 статьи И 2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:8) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором 13 залога (подпункт 6 пункта 4 статьи И 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи И 9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Как полагает заявитель, вышеприведенные нормы права не были приняты судами во внимание. По его мнению, действия ответчика ООО «Группа компаний Синергия» по разделу земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, и продаже Шестаковой А.В. части земельного участка, на которой находятся объекты благоустройства многоквартирного дома, в том числе включенная в проект его строительства автостоянка, нарушают права собственников помещений многоквартирного дома.

Заявитель указывает, что проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой установлено, что в результате действий ответчиков использование многоквартирного дома в соответствии с требованиями градостроительного законодательства невозможно, затруднен проезд автомобилей экстренных служб к дому, недостаточно объектов озеленения и благоустройства. При этом, как следует из материалов дела, Шестаковой А.В. до подачи настоящего иска начато приготовление к строительству на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 нового многоквартирного дома.

Заявитель также обращает внимание на то, что, поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика ООО «Группа компаний «Синергия», на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирном доме, но и в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник - застройщик не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Ссылаясь на разъяснение, приведенное в пункте 29 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., и заключение проведенной по делу судебной экспертизы, в соответствии с которым раздел земельного участка 14 привел к невозможности эксплуатации расположенного на нем многоквартирного дома, заявитель полагает, что имелись основания для признания оспариваемых действий по постановке земельных участков на кадастровый учет незаконными, однако суды проигнорировали допущенные Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу нарушения статей 26, 27, пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», выразившиеся в осуществлении кадастрового учета на основании межевого плана, не содержащего информации о минимально допустимом размере земельного участка.

Также заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что суды неправильно применили положения части 4 статьи И 2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ и пришли к ошибочному выводу о возможности прекращения ипотеки в отношении земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. Положения части 2.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ не подлежали применению к спорным отношениям, поскольку регулируют случаи раздела земельного участка под строящимся многоквартирным домом по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., которых по настоящему делу не имелось, в связи с чем, по мнению заявителя, собственник - застройщик был не вправе осуществлять раздел земельного участка без согласия залогодержателей.

Суждение об отсутствии нарушения прав истцов действиями ООО «Группа компаний «Синергия» по разделу земельного участка и по отчуждению образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007439:1085 заявитель считает необоснованным, поскольку застройщиком таким образом были нарушены обязательства по договорам участия в долевом строительстве в части передачи в общую долевую собственность граждан земельного участка, пригодного для эксплуатации многоквартирного дома, и элементов благоустройства.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что судами при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм земельного и жилищного законодательства, а также градостроительных норм, 15 определяющих порядок формирования участка под многоквартирным домом и параметры этого земельного участка, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих последствия совершения сделок, нарушающих требования закона и посягающих на права и законные интересы третьих лиц.

Приведенные выше доводы кассационной жалобы о существенном нарушении судами норм права, повлиявшем на исход дела, без устранения которого невозможна защита прав и законных интересов заявителя, заслуживают внимания, в связи с чем данную кассационную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 3907 и статьей 390 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определила:

кассационную жалобу представителя Елагина Романа Станиславовича - Тарзяна Михаила Константиновича с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации у М^п I/ Т.Н. Назаренко