^ Ш ^ Ш 77RS0024-02-2021 -001496-10 ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ №5-КГ23-18-К2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва 9 Лмарта 2023 г.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Асташов СВ., изучив по материалам истребованного гражданского дела кассационную жалобу Великановой Ольги Петровны на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 3 августа 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 31 марта 2022 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 августа 2022 г. по делу по иску Великановой Ольги Петровны к публичному акционерному обществу «Инград» о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,
установил:
Великанова О.П. обратилась в суд с указанными выше требованиями, в обоснование которых ссылалась на то, что 25 сентября 2018 г. между ней и ООО «Сигма-хаус» заключён договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ей должна быть передана не позднее 30 июня 2020 г.
квартира по адресу: г. Москва, ул. Новочерёмушкинская, вл. 17, корп. 4, проектной общей площадью 64,28 кв.м, проектной общей приведённой площадью 65,83 кв.м. Истец полностью исполнила обязательства по оплате цены договора, однако согласно перадаточному акту квартира имеет общую площадь 65,90 кв.м, в связи с чем ею произведена доплата 18 549,94 руб. за увеличение площади квартиры.
Между тем согласно техническому паспорту квартиры, выданному Вторым территориальным управлением ГБУ «МосгорБТИ», общая площадь 2 квартиры составляет 64,2 кв.м, что на 1,7 кв.м меньше, чем предусмотрено указанным выше договором.
В добровольном порядке ответчик её требования о возврате излишне уплаченных денежных средств не удовлетворил.
Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 3 августа 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 31 марта 2022 г., в иске отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 августа 2022 г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.
В кассационной жалобе заявителя поставлен вопрос об отмене указанных выше судебных постановлений, как незаконных.
При изучении доводов кассационной жалобы установлены основания для её передачи с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 3907 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если имеются основания для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке.
Основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита 14 охраняемых законом публичных интересов (статья 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По мнению заявителя, такие нарушения норм права допущены судами при вынесении обжалуемых судебных постановлений.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 сентября 2018 г. между ООО «Сигма-Хаус» и Великановой О.П. заключён договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязан своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Новочерёмушкинская, вл. 17, корп. 4, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать не позднее 30 июня 2020 г. соответствующий объект долевого строительства (квартиру) Великановой О.П., которая обязана уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.
3 В соответствии с пунктом 3.2 данного договора указанная выше квартира должна быть проектной общей площадью 64,28 кв.м, проектной общей приведённой площадью 65,83 кв.м.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершённого строительством объекта недвижимости, и указываются в акте приёмапередачи.
В пункте 4.4 договора указано, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведённой площади объекта долевого строительства при её отклонении от проектной как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы между общей приведённой площадью объекта долевого строительства и проектной общей приведённой площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 3.2 договора, на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанного в пункте 4.1 договора.
Согласно пункту 4.1 договора цена договора составляет 17 444 894,04 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 65,83 кв.м проектной общей приведённой площади объекта долевого строительства из расчета 264 999,15 руб. за один квадратный метр проектной общей приведённой площади.
В случае уменьшения общей приведённой площади объекта долевого строительства по отношению к проектной образовавшуюся разницу застройщик возвращает участнику долевого строительства в течение 20 дней после подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства и предоставления участником долевого строительства счёта, на который должны быть перечислены денежные средства (пункт 4.6 договора).
Истец исполнила обязательства по оплате цены договора, что подтверждается платёжным поручением.
Разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию получено застройщиком 20 января 2020 г.
Площадь квартиры была определена застройщиком на основании технического описания, изготовленного 27 марта 2020 г. ООО «Премиум Стоун», согласно которому площадь квартиры с учётом неотапливаемых частей помещений составляет 65,90 кв.м, общая площадь жилого помещения - 64,3 кв.м.
16 сентября 2020 г. объект долевого строительства был передан истцу по передаточному акту, согласно которому квартира имеет общую площадь 64,30 кв.м, площадь с учётом неотапливаемых помещений - 65,90 кв.м.
16 сентября 2020 г. истцом была произведена доплата в сумме 18 549,94 руб. за увеличение площади объекта на 0,07 кв.м.
4 Согласно техническому паспорту квартиры, изготовленному 27 октября 2020 г. Вторым территориальным управлением ГБУ «МосгорБТИ», общая площадь квартиры составляет 62,4 кв.м.
ООО «Сигма-хаус» 30 декабря 2020 г. реорганизовано путём присоединения к ПАО «Инград».
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих, что указанная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату его передачи истцу не соответствовала фактической площади помещения, и на то, что изменение площади помещения после передачи её участнику долевого строительства произошло по вине застройщика.
Как указал суд, площадь квартиры истца была определена застройщиком на основании технического описания, изготовленного 27 марта 2020 г. ООО «Премиум Стоун», составленного кадастровым инженером, и оснований не доверять этим данным не имеется.
Представленный истцом технический паспорт квартиры, по мнению суда, сам по себе не свидетельствует о том, что обмеры помещения, выполненные кадастровым инженером на момент передачи этого помещения истцу, произведены с нарушениями.
С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
По мнению заявителя, с принятыми по делу судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с указанием в том числе сведений о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, о 5 наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьёй 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора 6 может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Из установленных судами обстоятельств и материалов дела следует, что стороны предусмотрели цену объекта долевого строительства исходя из стоимости его одного квадратного метра проектной общей приведённой площади - 264 999,15 руб.
При этом параметры объекта долевого строительства определены путём указания как приведённой общей площади - 65,83 кв.м, так и общей площади - 64,28 кв.м.
Заявитель ссылается на то, что застройщик уменьшил площадь переданного ей объекта долевого строительства, при этом в передаточном акте указал большую площадь, не соответствующую действительности.
В подтверждение истец представила в суд акт ГБУ «МосгорБТИ», составленный через месяц после подписания передаточного акта.
Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.
В целях достижения данных задач частью 2 статьи 56 названного кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит 7 обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При этом частью 1 названной статьи предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несёт ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Аналогичные положения содержатся в пункте 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортёре).
Из обжалуемых судебных постановлений следует, что суд возложил обязанность доказывания вины застройщика на потребителя и освободил застройщика от обязанности доказать надлежащее исполнение им обязательства и отсутствие его вины.
При этом основополагающее значение суды придали передаточному акту, составленному застройщиком на основании произведённых по его заказу обмеров, на которые потребитель, не являющийся специалистом в данной области, вправе был добросовестно полагаться.
Ссылаясь на возможное уменьшение площади квартиры в течение месяца после подписания передаточного акта, суд данное обстоятельство на обсуждение сторон не поставил и дополнительные доказательства о причинах расхождения площади представить не предложил.
Из обжалуемых судебных постановлений следует, что вопрос, об уменьшении какой площади идёт речь - общей площади или общей приведённой площади, судами не выяснялся.
8 С учётом изложенного доводы заявителя о существенных нарушениях судами норм права заслуживают внимания, в связи с чем кассационную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 2 части 2 статьи 3907 и статьёй 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
кассационную жалобу Великановой Ольги Петровны с делом передать для рассмотрения в судебном заседагд*г*СудебТ1Ь%^коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья Верховного Суда Российской Федерации / / J7 С В . Асташов